Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een huis?

Dit artikel is informatie, geen advies in de zin van de Wft. Wij leggen de keuzes uit; welke keuze bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur.

"Ik kan toch tot 100 procent van de woningwaarde lenen, dan heb ik geen eigen geld nodig." Het is een misverstand dat wij regelmatig horen. Half waar, half mis. Je kunt de hypotheek inderdaad tot 100 procent van de woningwaarde laten gaan, maar de aankoop kost meer dan alleen de hypotheek-som. En meer eigen geld dan het minimum heeft effect op jouw maandlasten. Wij leggen rustig uit hoe dat zit.

Het misverstand, waar het haakt

In Nederland is het sinds 2018 niet meer mogelijk om meer dan 100 procent van de woningwaarde te lenen; die grens staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Dat klinkt alsof je niets uit eigen geld hoeft te betalen, maar de aankoop omvat meer dan alleen de koopsom. Naast de woning zelf zijn er bijkomende kosten die niet binnen de hypotheek vallen. Die kosten heten "kosten koper" en moeten uit eigen geld komen.

Daarnaast doet eigen geld boven dat minimum nog iets: het verlaagt je hypotheek, en het kan je risicoklasse raken. Hoe die twee zich verhouden, leggen wij verderop uit, want ze zijn niet even zeker.

Kosten koper, de minimale inbreng

Kosten koper omvat in 2026 de volgende posten, afhankelijk van jouw situatie:

• Notaris-kosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, samen indicatief 1.500 tot 2.500 euro.
• Taxatie van de woning, ongeveer 400 tot 700 euro.
• Hypotheekadvies bij een vergunde adviseur, indicatief 2.000 tot 3.500 euro.
• Eventueel een aankoopmakelaar, percentage of vaste fee, indicatief 1 tot 2 procent van de aankoopprijs of tussen 2.500 en 5.000 euro vast.
• Bouwkundige keuring wanneer je die laat doen, ongeveer 350 tot 600 euro. Komt vaak voor bij oudere woningen.
• Bij een hypotheek met NHG: een eenmalige premie van 0,4 procent van de hypotheeksom in 2026, bevestigd door NHG.
• Eventueel overdrachtsbelasting, hier komen wij zo op terug.

Bij elkaar opgeteld, zonder overdrachtsbelasting, kom je indicatief op 2 tot 4 procent van de aankoopprijs aan kosten koper. Voor een woning van 350.000 euro is dat tussen de 7.000 en 14.000 euro die uit eigen geld moet komen.

De vrijstelling overdrachtsbelasting in 2026

Voor starters van 18 tot 35 jaar die een eerste eigen woning kopen met een woningwaarde tot 555.000 euro, geldt in 2026 een vrijstelling van de overdrachtsbelasting (Belastingdienst, geverifieerd 5 augustus 2026). Dat scheelt direct 2 procent van de aankoopprijs. Voor een woning van 400.000 euro is dat 8.000 euro die je niet hoeft mee te brengen.

Belangrijk om te weten:

• De vrijstelling geldt alleen wanneer je de woning zelf gaat bewonen.
• Bij een hogere aankoopprijs dan 555.000 euro betaal je 2 procent over de hele aankoopsom, niet alleen over het deel boven 555.000 euro.
• Boven de 35 jaar betaal je altijd 2 procent overdrachtsbelasting bij een eerste woning, ongeacht de prijs.
• Voor een woning die je niet als hoofdverblijf gebruikt, zoals een tweede woning of een beleggingspand, geldt sinds 2026 een tarief van 8 procent overdrachtsbelasting, was 10,4 procent (Belastingdienst).

Voor starters onder 35 jaar in dit prijssegment is dit een fiscale regeling die de aankoop financieel toegankelijker maakt.

Wat meer eigen geld doet: twee effecten, en ze verschillen

Naast de minimale inbreng voor kosten koper doet extra eigen geld twee dingen tegelijk. Het loont om ze uit elkaar te houden, want het ene is rekenwerk en het andere hangt af van je bank.

Het eerste is zeker: je leent minder. Elke euro eigen geld is een euro die je niet leent, en waar je dus geen rente over betaalt. Dat werkt direct door in je maandlast, en daar komt geen bank aan te pas. Dit is optellen en aftrekken.

Het tweede is onzeker: je Loan-to-Value zakt. LTV is de verhouding tussen je hypotheek en de woningwaarde. Een lagere LTV kan je in een gunstiger risicoklasse brengen, en daarmee je rente-opslag raken. Maar hoeveel dat scheelt, kunnen wij niet voor je invullen: elke geldverstrekker hanteert zijn eigen staffel, en de gangbare bandbreedtes per klasse overlappen elkaar. Een klasse lager betekent dus niet automatisch een lagere opslag. Bij de risico-opslag verlagen staan de gangbare bandbreedtes en hoe die staffels werken; Loan-to-Value uitgelegd legt LTV uit.

Wat je hieraan hebt: de eerste euro's eigen geld doen sowieso iets, en de euro's die je net over een klassegrens tillen dóen mogelijk meer. Waar die grenzen liggen, staat bij de risico-opslag verlagen.

Wat eigen geld nog meer doet

Naast het rente-effect zijn er drie praktische kanten:

• Een buffer voor tegenvallers tijdens de aankoop: een bouwkundige verrassing, een reparatie die niet kan wachten, de kosten van het eerste jaar eigenaarschap.
• Ruimte in de procedure. Je hoeft niet alles tot het laatste te rekken, en een tegenvaller hoeft geen probleem te worden.
• Ruimte voor verbouwing of inrichting na de koop, zonder daarvoor opnieuw te lenen.

Daar staat tegenover dat geld dat in de woning gaat, uit je vermogen verdwijnt: het staat niet meer op je rekening voor iets anders. Hoe je die twee tegen elkaar weegt, hangt af van je situatie.

Bronnen van eigen geld

In de praktijk gebruiken kopers verschillende bronnen voor eigen geld. Sommige komen vaak voor, andere leveren juist problemen op bij de hypotheekaanvraag.

Bronnen die in de praktijk veel voorkomen:

• Eigen spaargeld, op een spaarrekening of via spaarbeleggen.
• Schenking van ouders of familie. Onder bepaalde grenzen fiscaal vriendelijk. Zie ons artikel over voordelen van schenking door ouders voor de actuele regels.
• Familielening, eventueel met terugschenking van de rente. In sommige situaties fiscaal anders uitwerkend dan een directe schenking.
• Beleggingen die in cash kunnen worden omgezet, waarbij de horizon een rol speelt.
• Verkoop van een andere woning, bij doorstroming. Niet relevant voor de meeste starters.

Twee bronnen die anders uitwerken dan mensen verwachten:

• Een persoonlijke lening of doorlopend krediet om eigen geld te maken. Die staat in het BKR, en een BKR-registratie verlaagt je maximale hypotheek; je eigen registratie zie je gratis via Mijn Kredietregistratie. Je maakt dus eigen geld met iets dat tegelijk je leenruimte verkleint. Hoe die twee tegen elkaar uitvallen, is een rekensom die per situatie verschilt; wat kun je lenen legt uit hoe kredieten in de leennorm meetellen.
• Een verwachte erfenis of bonus. Banken tellen alleen mee wat er is, niet wat er komt. Zolang het geld niet op je rekening staat, telt het niet als eigen geld.

Of een bepaalde bron in jouw situatie passend is, kan een vergunde adviseur met je bespreken.

Praktisch sparen voor eigen geld

Hoeveel je per maand spaart om in een bepaalde termijn voldoende eigen geld te hebben, is een rekensom. Een voorbeeld voor een aankoop van 350.000 euro met circa 12.000 euro kosten koper:

• Twee jaar sparen: 500 euro per maand.
• Drie jaar sparen: 335 euro per maand.
• Vijf jaar sparen: 200 euro per maand.

Bovenop kosten koper is er de vraag of je nog verder wilt sparen om je LTV over een klassegrens te tillen. Waar die grenzen liggen en wat er per klasse gangbaar is, staat in artikel 1; of het in jouw geval genoeg scheelt om het wachten waard te zijn, hangt af van je bank en je situatie.

Sparen kent een voorspelbaardere uitkomst dan beleggen, al schuift ook de spaarrente. Beleggen kent een andere risico-rendement-verhouding: een kans op hoger rendement, maar ook op verlies, en sterkere schommelingen op de korte horizon. Welke vorm van vermogensopbouw bij jouw situatie en jouw risicobereidheid past, is een afweging die buiten dit hypotheek-artikel valt; een vergunde (beleggings)adviseur of financieel planner kan die met je maken.

Wat als jouw situatie nog niet past

Wie het minimum aan eigen geld nog niet heeft, heeft feitelijk drie kanten waar het vandaan kan komen:

• Tijd. Doorsparen, met de kanttekening dat de woningmarkt ondertussen ook beweegt, in beide richtingen.
• Een tweede persoon. Bij een gezamenlijke aanvraag tellen twee inkomens en beider eigen geld mee.
• Familie. Een schenking, een familielening of een garantstelling. Elk met eigen fiscale gevolgen; schenking door ouders zet ze op een rij.

Welke route bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde adviseur en eventueel een fiscaal adviseur.

Een checklist die je zelf kunt gebruiken

Voor het opbouwen van eigen geld zetten wij de stappen op een rij. Je kunt deze checklist zelf gebruiken of met jouw vaste adviseur doornemen:

• Een spaargeld-overzicht maken van alles wat je nu hebt staan, op spaarrekeningen, beleggingen en cash.
• BKR-status checken om te zien of er meldingen zijn die jouw maximale hypotheek drukken, voordat je verder spaart.
• Schenkings-mogelijkheden uitzoeken bij ouders of familie, met de fiscale grenzen voor 2026.
• Een indicatieve begroting maken voor jouw beoogde aankoopprijs, met alle kosten koper-posten.
• Een spaardoel opstellen voor de komende twee, drie of vijf jaar.

Veelgestelde vragen

Moet ik altijd eigen geld inbrengen, ook bij 100 procent hypotheek?

Ja. De hypotheek financiert maximaal de woning zelf, niet de bijkomende kosten koper. Reken op 2 tot 4 procent eigen inbreng minimaal, plus de overdrachtsbelasting wanneer je niet onder de vrijstelling valt.

Is een schenking gewoon eigen geld?

Voor de bank wel, als ze schriftelijk is vastgelegd en de gever afziet van terugbetaling. Wel is er een fiscale grens voor schenkingsvrijstellingen die je niet kunt overschrijden zonder belasting. Zie ons artikel over schenking door ouders.

Telt mijn beleggingsportefeuille als eigen geld?

Ja, mits je de stukken op tijd kunt verkopen. Banken vragen meestal naar een recent overzicht van jouw beleggingsrekening, plus de waarde-ontwikkeling van de laatste zes maanden.

Maximale hypotheek of meer eigen geld, hoe verhoudt zich dat?

Beide hebben een ander effect. Bij maximaal lenen houd je meer eigen vermogen aan, dat al dan niet rendement maakt en een eigen risico-rendement-profiel kent. Bij meer eigen geld inbrengen daalt de hypotheekschuld en daarmee de rente over die schuld. Welke afweging in jouw situatie passend is, raakt zowel het hypotheek- als het vermogensvraagstuk en is een afweging voor een vergunde hypotheekadviseur en eventueel een financieel of fiscaal adviseur.

Tot slot

Eigen geld is geen vereiste in technische zin, maar in praktische zin vrijwel altijd nodig. Meer inbreng boven het minimum heeft effect op jouw rente en jouw maandlasten. In de praktijk beginnen aspirant-starters die hun aankoop voorbereiden doorgaans vroeg met sparen, brengen schenkings-mogelijkheden bij familie in kaart, en mijden leningen die in het BKR worden geregistreerd. Welke aanpak bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde adviseur.

Wil je weten wat je kunt lenen op basis van jouw inkomen, lees wat kun je lenen. Wil je weten welke kosten precies komen kijken bij het afsluiten van de hypotheek zelf, lees kosten bij het afsluiten. Wil je weten wat ouders fiscaal voor je kunnen doen, lees schenking door ouders.

Houd grip.

VanBommel

Bronnen geraadpleegd: de [startersvrijstelling overdrachtsbelasting](https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/overdrachtsbelasting/startersvrijstelling/startersvrijstelling) en het [tarief van de overdrachtsbelasting](https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/overdrachtsbelasting/tarieven_overdrachtsbelasting/het_tarief_van_de_overdrachtbelasting) via de Belastingdienst, beide geverifieerd op 5 augustus 2026; de NHG-borgtochtprovisie via [NHG](https://www.nhg.nl/nhg-actueel/de-5-belangrijkste-wijzigingen-voor-een-hypotheek-met-nhg-in-2026/); de honderd-procentgrens via de [Tijdelijke regeling hypothecair krediet](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huren-en-wonen/tijdelijke-regeling-hypothecair-krediet/maximale-hypotheek-op-basis-van-woningwaarde-ltv). Kostenbedragen zijn een marktbeeld met peildatum augustus 2026. Dit artikel is informatie en geen advies in de zin van de Wft, en evenmin beleggingsadvies. De cijfers zijn indicatief en kunnen tussentijds wijzigen. Welke keuze bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur; voor vermogens- of fiscale vragen met een vergunde (beleggings)adviseur, financieel planner of de Belastingdienst.