Wat kost het afsluiten van een hypotheek? Alle kosten op een rij

Dit artikel is informatie, geen advies in de zin van de Wft. Wij zetten de posten op een rij; welke keuze bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur.

Een hypotheek afsluiten kost meer dan alleen de rente die je gaat betalen. Dat weten de meeste mensen wel, maar weinigen weten precies wat er bovenop de aankoopprijs komt. Sommige posten eist de wet, andere eist je bank, en weer andere eist niemand. Een deel kun je later via de belastingaangifte terughalen. Wij zetten ze allemaal op een rij, met een doorgerekend voorbeeld dat je naast jouw eigen situatie kunt leggen.

In eigen geld en je hypotheek leggen wij uit hoeveel eigen geld je minimaal nodig hebt. Hier gaan wij dieper in op waar dat eigen geld aan opgaat, en hoe je een deel ervan netto terugkrijgt.

Acht kostenposten bij het afsluiten

Per post: wie hem vereist, een indicatief bedrag, en of hij fiscaal aftrekbaar is.

Een, notariskosten leveringsakte.

Wettelijk vereist. Indicatief 800 tot 1.500 euro. Niet aftrekbaar. De leveringsakte regelt de overdracht van de woning van verkoper naar koper. Notarissen stellen hun tarieven zelf vast en de verschillen voor dezelfde dienst lopen op tot enkele honderden euro's; offertes opvragen kan dus uitmaken.

Twee, notariskosten hypotheekakte.

Wettelijk vereist. Indicatief 700 tot 1.200 euro. Aftrekbaar in jaar 1. De hypotheekakte legt vast dat de bank een recht heeft op jouw woning als zekerheid voor de lening. Dit gebeurt bij dezelfde notaris-afspraak als de leveringsakte.

Drie, taxatie van de woning.

Door de bank vereist: zonder taxatie geen hypotheek. Indicatief 400 tot 700 euro. Aftrekbaar in jaar 1, voor zover de taxatie nodig is voor de hypotheek. Sinds 2024 is een NWWI-getoetste taxatie standaard bij de meeste banken. In sommige gevallen accepteren banken een WOZ-waarde als alternatief, voor woningen die aan bepaalde voorwaarden voldoen.

Vier, hypotheekadvies.

Bij NHG vereist. Buiten NHG bepaalt de geldverstrekker of hij advies eist; sommige banken accepteren een aanvraag zonder. Indicatief 2.000 tot 3.500 euro voor een vaste fee, of een procentueel bedrag (vaak rond 1 procent van de hypotheeksom). Aftrekbaar in jaar 1. Onafhankelijke adviseurs werken vaker met een vaste fee, gebonden adviseurs vaker met een procentueel tarief.

Vijf, NHG-premie.

Alleen wanneer je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluit. 0,4 procent van de hypotheeksom. Aftrekbaar in jaar 1. Wat je ervoor krijgt: een lagere rente (indicatief 0,3 tot 0,6 procent) en een vangnet bij betalingsproblemen. Wat het kost is dus bekend, wat het oplevert hangt af van je rente, je looptijd en je situatie. NHG kan alleen onder de NHG-grens; die grens wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld en staat op nhg.nl.

Zes, overdrachtsbelasting.

Wettelijk vereist, of vrijgesteld, afhankelijk van je situatie. Niet aftrekbaar. Stand 2026 (bron: Belastingdienst):

• Starters onder 35 jaar, eerste eigen woning tot de startersgrens: 0 procent.
• Reguliere koper van een eigen woning: 2 procent over de aankoopprijs.
• Woning die je niet zelf gaat bewonen: 8 procent (was 10,4 procent in 2025).

De grens en de tarieven schuiven; het actuele beeld staat op belastingdienst.nl.

Zeven, aankoopmakelaar.

Niemand vereist hem: geen wettelijke verplichting, geen bank-eis. Indicatief 1 tot 2 procent van de aankoopprijs, of een vaste fee tussen 2.500 en 5.000 euro. Niet aftrekbaar. Wat hij doet: zoeken, bezichtigen, bieden en onderhandelen namens jou.

Acht, bouwkundige keuring.

Niemand vereist hem. Indicatief 350 tot 600 euro. Niet aftrekbaar. Wat hij doet: de staat van de woning in kaart brengen vóór je koopt, waaronder gebreken die je bij een bezichtiging niet ziet. Wat je met die uitkomst doet, bijvoorbeeld heronderhandelen of afzien, is aan jou.

Wie vereist wat, een snel overzicht

• De wet: leveringsakte-notaris, hypotheekakte-notaris, overdrachtsbelasting (als die van toepassing is).
• De bank: taxatie. En hypotheekadvies, wanneer je NHG neemt of wanneer die geldverstrekker het eist.
• Niemand: aankoopmakelaar, bouwkundige keuring. En de NHG-premie, want NHG is een keuze.

De tijdslijn van betaling

De posten vallen niet op één moment, en dat is voor je cashflow tijdens de aankoop relevant.

Direct na de voorlopige koopovereenkomst (binnen circa zes weken):

Waarborgsom of bankgarantie, vaak 10 procent van de aankoopprijs. Een bankgarantie kost ongeveer 1 procent van het bedrag waarvoor de bank garant staat; een waarborgsom stort je zelf op de derdenrekening van de notaris.

Tijdens de hypotheekaanvraag (week 1 tot 6):

De advieskosten worden meestal gefactureerd na het adviesgesprek of bij ondertekening van het adviesrapport. Soms in twee delen (advies plus bemiddeling).

Vlak voor het passeren bij de notaris:

De taxatie wordt afgerekend wanneer het rapport gereed is.

Bij het passeren zelf:

Notariskosten voor leveringsakte en hypotheekakte, eventuele overdrachtsbelasting, NHG-premie, eventuele resterende waarborg-aanpassing. Je ontvangt vooraf een notarisnota.

Los te plannen:

De aankoopmakelaar wordt afgerekend bij ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst of bij het passeren, afhankelijk van het contract. Een bouwkundige keuring betaal je direct bij de keuringsmaatschappij, vaak in de bezichtigingsfase.

Fiscale aftrek, hoe het werkt

Een deel van je kosten kun je terugkrijgen via de belastingaangifte. Niet alles, maar wel een substantieel stuk.

Aftrekbaar in jaar 1, als eenmalige aftrek in box 1:

• Notariskosten voor de hypotheekakte.
• Kadastrale rechten voor de hypotheekakte.
• Taxatie, voor zover nodig voor de hypotheekaanvraag.
• Hypotheekadvies en bemiddelingskosten.
• NHG-premie.
• Eventueel boeterente bij het oversluiten van een eigenwoningschuld.

Niet aftrekbaar:

• Overdrachtsbelasting (sinds 2001 geen aftrek meer).
• Notariskosten voor de leveringsakte.
• Kosten van de aankoopmakelaar.
• Bouwkundige keuring.
• Inrichtings- of verbouwingskosten (behalve onder strikte voorwaarden).

De effectieve waarde van de aftrek.

De aftrek werkt via je marginale belastingtarief in box 1, met een maximum. In 2026 is de aftrek begrensd op 37,56 procent (stand 2026, bron: Belastingdienst; in 2025 was dat 37,48 procent). Val je in een lagere schijf, dan krijg je de aftrek tegen het tarief dat voor jou geldt, en valt de teruggave dus lager uit. Dat maximum wijzigt jaarlijks; het actuele percentage en de schijven staan op belastingdienst.nl.

Waar in de aangifte:

Bij de eigen-woning-rubriek, onder eenmalig aftrekbare kosten in jaar 1. De Belastingdienst heeft daar een toelichting voor die jaarlijks wordt bijgewerkt. Een fiscaal adviseur kan je aangifte controleren.

Concreet rekenvoorbeeld

Stel: een starter onder de 35 koopt een woning van 350.000 euro om zelf te bewonen. Hij neemt NHG en een vergunde hypotheekadviseur, laat een bouwkundige keuring doen en gebruikt geen aankoopmakelaar.

De bruto-kosten:

• Notaris leveringsakte: 1.000 euro
• Notaris hypotheekakte: 900 euro
• Taxatie: 550 euro
• Hypotheekadvies (vaste fee): 2.500 euro
• NHG-premie (0,4 procent van 350.000): 1.400 euro
• Overdrachtsbelasting: 0 euro (vrijstelling starter onder 35)
• Bouwkundige keuring: 500 euro
• Totaal bruto: 6.850 euro, oftewel 1,96 procent van de aankoopprijs.

Wat daarvan aftrekbaar is:

• Notaris hypotheekakte: 900 euro
• Taxatie: 550 euro
• Hypotheekadvies: 2.500 euro
• NHG-premie: 1.400 euro
• Totaal aftrekbaar: 5.350 euro

Indicatieve belastingteruggave:

Bij het maximale aftrektarief van 37,56 procent: 5.350 × 0,3756 = ongeveer 2.010 euro. Dat is 29 procent van de bruto-kosten, niet de helft: de niet-aftrekbare posten (leveringsakte, keuring) tellen wel mee in wat je betaalt, maar niet in wat je terugkrijgt. Val je in een lagere schijf, dan valt de teruggave lager uit.

Netto kosten na aftrek:

6.850 − 2.010 = ongeveer 4.840 euro, oftewel 1,38 procent van de aankoopprijs.

Let op: de bruto-bedragen heb je nodig tijdens de aankoop. De teruggave komt pas later, via je aangifte over dat belastingjaar.

Waar de bedragen uiteenlopen

Notarissen. De prijsverschillen voor dezelfde dienst lopen op tot 300 à 700 euro. Er bestaan vergelijkingssites; houd er rekening mee dat de getoonde prijs vaak niet de uiteindelijke is en dat een offerte op maat een ander bedrag geeft.

WOZ-acceptatie in plaats van taxatie. Voor woningen die aan bepaalde voorwaarden voldoen (vaak een redelijk standaard woning, met een hypotheek onder 90 procent van de waarde) accepteren sommige banken de WOZ-waarde. Dat scheelt de taxatiekosten. Of dat in jouw geval kan, weet je bank.

Vaste fee versus procentueel advies. Bij een hypotheek van 250.000 euro is 1 procent (2.500 euro) ongeveer gelijk aan een gemiddelde vaste fee. Bij 450.000 euro is 1 procent 4.500 euro, tegenover een vaste fee van vaak 2.500 tot 3.500 euro. Het verschil groeit dus met de hypotheeksom.

Wat jouw kostenplaatje bepaalt

Vier dingen bepalen wat jij kwijt bent. Ze staan hier zodat je weet waar het over gaat:

• Of overdrachtsbelasting van toepassing is. Dat is verreweg de grootste schakelaar: 0, 2 of 8 procent van de aankoopprijs.
• Of je een aankoopmakelaar inschakelt. De tweede grote post, en een keuze.
• De schijf waarin je valt. Die bepaalt hoeveel van het aftrekbare deel je terugkrijgt.
• Bij welke notaris en adviseur je uitkomt. Daar zit een paar honderd tot een paar duizend euro speling.

Veelgestelde vragen

Wanneer krijg ik de fiscale aftrek terug?

Na je aangifte over het belastingjaar waarin je de hypotheek hebt afgesloten. Aangifte kan vanaf 1 maart van het volgende jaar; de teruggave komt daarna meestal binnen enkele maanden.

Mag ik de bouwkundige keuring meetellen als hypotheekkosten?

Nee. De bouwkundige keuring is een eigen kostenpost zonder fiscale aftrek.

Wat als ik geen hypotheekadvies neem en zelf alles regel?

Bij sommige banken kan dat; bij NHG is advies vereist. Bij een complex inkomen (ZZP, flexcontract, scheiding) is de aanvraag bewerkelijker en beoordelen banken anders. Wat dat in jouw geval betekent, is precies de vraag die een vergunde adviseur beantwoordt.

Hoeveel kost het oversluiten van een hypotheek?

Vrijwel dezelfde kostenposten, plus eventueel boeterente. Boeterente kan aftrekbaar zijn in jaar 1, mits het een eigenwoningschuld betreft. Zie ons artikel over oversluiten.

Telt overdrachtsbelasting voor mij als starter?

Niet wanneer je onder de 35 bent, voor het eerst een eigen woning koopt om zelf te bewonen, en de aankoopprijs onder de startersgrens ligt. Daarboven of daarbuiten: 2 procent.

Tot slot

Wat het afsluiten kost, hangt vooral af van één ding: de overdrachtsbelasting. In ons voorbeeld, een starter met vrijstelling en zonder aankoopmakelaar, komen de bruto-kosten uit op ongeveer 2 procent van de aankoopprijs en de netto-kosten op ongeveer 1,4 procent. Geldt er 2 procent overdrachtsbelasting, dan komt daar 2 procent bij. Schakel je ook een aankoopmakelaar in, dan nog eens 1 tot 2 procent. De bandbreedte loopt dus van ongeveer 2 tot ruim 5 procent, en welke kant jij op valt, weet je zodra je die twee schakelaars kent.

Van het bruto-bedrag krijg je in ons voorbeeld ongeveer 29 procent terug. Dat is minder dan je zou denken, want de grootste posten (overdrachtsbelasting, leveringsakte, makelaar) zijn juist niet aftrekbaar.

En dit: de teruggave is een latere terugbetaling, geen geld dat je bij de aankoop kunt inzetten. De bruto-bedragen moet je op het moment zelf hebben.

Wil je weten wat je maximaal kunt lenen op basis van je inkomen, zie ons artikel over de leen-check. Wil je weten hoeveel eigen geld je minimaal nodig hebt, zie ons artikel over minimale eigen inbreng. Wil je weten wat ouders fiscaal voor je kunnen doen, zie ons artikel over schenking en garantstelling.

Houd grip.

VanBommel

Bronnen geraadpleegd: aftrektarief eigen woning en overdrachtsbelasting-tarieven via [belastingdienst.nl](https://www.belastingdienst.nl/) (geverifieerd 17 juli 2026), NHG-voorwaarden via [nhg.nl](https://www.nhg.nl/voorwaarden-en-normen/). Dit artikel is informatie en geen advies in de zin van de Wft. De cijfers zijn indicatief en kunnen tussentijds wijzigen; voor de actuele percentages en grenzen verwijzen wij naar [belastingdienst.nl](https://www.belastingdienst.nl/), [nhg.nl](https://www.nhg.nl/voorwaarden-en-normen/) of een fiscaal adviseur. Welke keuze bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur.