Loan-to-Value (LTV), de uitleg

Dit artikel is informatie, geen advies in de zin van de Wft. Wij leggen uit hoe het werkt; welke keuze bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur.

LTV staat voor Loan-to-Value, in gewoon Nederlands de verhouding tussen je hypotheekschuld en de waarde van je woning. Dat getal lijkt klein en technisch, maar het weegt mee in meer dan veel huizenbezitters weten: in je rente, je mogelijkheid tot oversluiten, je kans op een nieuwe hypotheek bij verhuizing, en in de hoogte van een eventuele NHG-premie.

Wij leggen uit wat LTV is, hoe je hem berekent, waarom hij in de tijd verandert, welke LTV-klassen banken hanteren, en welke wegen er zijn om je LTV te beïnvloeden.

Wat is LTV en hoe bereken je hem

LTV is een eenvoudige breuk: je hypotheekschuld gedeeld door je woningwaarde, maal 100 procent.

Een voorbeeld: bij een hypotheek van 250.000 euro en een woningwaarde van 350.000 euro is je LTV 71,4 procent. Hoe lager dat percentage, hoe minder risico voor de bank, en hoe gunstiger je rentepositie doorgaans.

Twee componenten in de breuk:

Je hypotheekschuld. De openstaande hoofdsom die je nog moet aflossen. Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek daalt dit getal elke maand iets door je aflossing. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft het gelijk.

Je woningwaarde. De actuele marktwaarde van je woning, niet de aankoopprijs en niet de waarde uit je oorspronkelijke akte. Voor banken telt drie soorten bewijs: een onafhankelijk taxatierapport, de WOZ-beschikking van je gemeente, of in sommige gevallen een onderbouwde indicatie van een lokale makelaar.

Waarom je LTV in de tijd daalt

Twee bewegingen werken voor je.

Je lost af. Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek wordt je schuld elke maand kleiner. Over jaren tikt dat aan: hoeveel je na tien jaar hebt afgelost bij een 30-jarige annuïteitenhypotheek hangt af van je rente. Bij 2 procent is dat ongeveer 27 procent van de oorspronkelijke schuld, bij 4 procent ongeveer 21 procent en bij 6 procent ongeveer 16 procent. Hoe hoger de rente, hoe langzamer je in het begin aflost.

Je woning verandert in waarde. De Nederlandse woningmarkt is sinds 2018 flink gegroeid, al verschilt dat sterk per regio en is een waardestijging geen vaststaand gegeven. Stijgt de waarde, dan stijgt de noemer in de breuk en daalt je LTV.

Door die twee bewegingen zitten veel huizenbezitters lager in de LTV-schaal dan bij het afsluiten van hun hypotheek. Maar dat werkt pas door bij je bank wanneer je het laat herbeoordelen; de bank houdt je LTV niet uit zichzelf bij.

LTV-klassen en rente

Banken werken met staffels: per LTV-klasse geldt een andere opslag bovenop de basisrente. De klassen lopen doorgaans zo:

• tot en met 60 procent: geen opslag.
• 60 tot 70 procent: lage opslag.
• 70 tot 80 procent: lage tot middelhoge opslag.
• 80 tot 90 procent: middelhoge opslag.
• 90 tot 100 procent: hoge opslag.
• boven 100 procent: maximale opslag (komt sinds 2018 nog zelden voor).

De bijbehorende bandbreedtes in procenten, en een belangrijke nuance daarbij, staan in de uitleg over de risico-opslag: die bandbreedtes overlappen elkaar, dus een klasse lager betekent niet automatisch een lagere opslag. Wat het verschil tussen klassen in euro's voor jóu betekent, hangt daarom af van je geldverstrekker en je hypotheeksom, en is niet in het algemeen te zeggen.

Wegen om je LTV te beïnvloeden

Drie manieren waarop je LTV in de praktijk kan dalen.

Extra aflossen. Met eigen geld of overwaarde los je een deel van je hypotheek af, wat direct je LTV verlaagt. Banken bieden vaak een boetevrije aflosmogelijkheid van 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar (marktbeeld augustus 2026); wat bij jou geldt, staat in je hypotheekvoorwaarden. Of extra aflossen in jouw situatie past, hangt af van je spaardoelen en liquiditeit; een vergunde adviseur kan dat doorrekenen.

Herwaardering op de actuele woningwaarde. Is je woning meer waard geworden (door de markt, een verbouwing of verduurzaming), dan kun je dat aan de bank laten zien via een taxatie of WOZ-beschikking. Een lagere LTV op basis van een hogere waarde, zonder dat je hoeft af te lossen.

Waardeverhogende verbouwingen. Een uitbouw, verduurzaming of grootschalige renovatie kan je woningwaarde verhogen. Zie verbouwen en verduurzamen voor hoe dat in de praktijk verloopt.

LTV en NHG

De Nationale Hypotheek Garantie heeft een eigen verhouding met LTV:

• De maximale hypotheek is gebonden aan de NHG-kostengrens, die jaarlijks wordt vastgesteld (zie de voorwaarden en normen van NHG).
• Een NHG-hypotheek heeft standaard een lagere rente, want NHG is zelf een vorm van risicoreductie voor de bank.
• Kom je door waardestijging boven de NHG-grens uit, dan daalt je LTV, maar de NHG-status van je bestaande hypotheek blijft gelijk.

LTV bij verhuizing of een nieuwe hypotheek

Bij een nieuwe hypotheek (verhuizing, oversluiten, of een aanvullende lening) wordt je LTV opnieuw vastgesteld. Twee dingen om te weten:

De maximale hypotheek is 100 procent van de woningwaarde. Sinds 2018 mag je in Nederland niet meer lenen dan de woningwaarde; die grens staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (peildatum augustus 2026). Dat betekent dat je bij elke aankoop minimaal de kosten koper uit eigen geld betaalt. Zie eigen geld en je hypotheek.

Eigen geld inbrengen verlaagt je LTV. Hoe meer eigen geld je boven het minimum inbrengt, hoe lager je LTV. Of dat ook een lagere opslag oplevert, hangt af van de staffel van je geldverstrekker (zie de uitleg over de risico-opslag). Voor een starter weegt dit mee; zie wat kun je lenen.

Veelgestelde vragen

Is een lagere LTV beter?

Voor je rentepositie doorgaans wel: een lagere LTV valt in een gunstiger rente-klasse. Of het bij jou past om daar met extra aflossen naartoe te werken, hangt af van je rente, je spaardoelen en je liquiditeit, en dat is een afweging die een vergunde adviseur met je maakt.

Welke woningwaarde gebruikt de bank, de WOZ of de marktwaarde?

Banken accepteren beide, maar het gewicht verschilt. Een onafhankelijke taxatie weegt het zwaarst, dan een makelaars-indicatie, dan de WOZ. Sommige banken accepteren de WOZ voor kleine LTV-veranderingen, andere vragen altijd een taxatie.

Mag ik mijn LTV zelf berekenen?

Voor je eigen inzicht prima. Voor de bank moet je schuld officieel zijn en je woningwaarde onderbouwd via een acceptabele bewijsvorm.

Wat is het verschil tussen LTV bij een eigen woning en bij een verhuurpand?

Bij een eigen-woning-hypotheek kan je LTV maximaal 100 procent zijn. Bij een verhuur- of beleggingshypotheek vaak maximaal 70 tot 80 procent, want daar wordt meer eigen kapitaal geëist. Zie tweede woning, verhuur en belegging.

Daalt mijn LTV automatisch wanneer mijn woning in waarde stijgt?

Feitelijk wel, je LTV-getal verandert, maar voor de bank pas wanneer je het officieel laat herbeoordelen met een actuele waarde-onderbouwing. Banken houden je LTV niet uit zichzelf bij.

Tot slot

LTV is het meest basale getal in je hypotheek-situatie, en daarom een van de nuttigste om te begrijpen. Een sprong naar een lagere LTV-klasse, of die nu door aflossen, waardestijging of een verbouwing komt, kan je rente en daarmee je maandlast raken, al hangt dat af van de staffel van je geldverstrekker. Wie zijn LTV-positie kent, kan op een natuurlijk herzieningsmoment de juiste vragen stellen aan zijn bank of adviseur.

Wil je weten hoe een verlaging van je risico-opslag verloopt, zie de risico-opslag verlagen. Wil je weten hoe je WOZ-stijging meetelt, zie WOZ-waarde en je hypotheek. Wil je weten hoe verbouwing of verduurzaming je LTV raakt, zie verbouwen en verduurzamen. Wil je weten wat je opties zijn bij het einde van je rentevaste periode, zie einde rentevaste periode.

Houd grip.

VanBommel

Bronnen geraadpleegd: de NHG-kostengrens via [nhg.nl](https://www.nhg.nl/voorwaarden-en-normen/); de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde via de [Tijdelijke regeling hypothecair krediet](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huren-en-wonen/tijdelijke-regeling-hypothecair-krediet/maximale-hypotheek-op-basis-van-woningwaarde-ltv); gangbare bank-staffels als indicatief marktbeeld, peildatum augustus 2026 (zie [de uitleg over de risico-opslag](/blog/risico-opslag-verlagen)). De afloscijfers na tien jaar zijn narekenbaar uit de annuïteitenformule. Dit artikel is informatie en geen advies in de zin van de Wft. De cijfers zijn indicatief en kunnen tussentijds wijzigen. Voor exacte percentages per geldverstrekker en voor een afweging die bij jouw situatie past, raadpleeg een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur.