Welke hypotheekvormen zijn er, en wat houdt elke vorm in

Dit artikel is informatie, geen advies in de zin van de Wft. Wij leggen uit wat elke vorm ís; welke vorm bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur.

Dit is bedoeld om na te lezen. Het beschrijft de zes vormen die in Nederland voorkomen, in gewone woorden, zodat je weet waar je naar kijkt als je jouw eigen stukken erbij pakt.

Eerst iets dat veel verwarring wegneemt

Veel Nederlandse hypotheken bestaan uit meerdere delen, elk met een eigen vorm. Wie in 2008 een huis kocht en in 2019 verbouwde, heeft vaak een oud deel van de ene soort en een nieuw deel van de andere.

De vraag "welke hypotheekvorm heb ik" heeft dus lang niet altijd één antwoord. Het staat in je hypotheekakte of in je jaaropgave, per leningdeel apart.

Twee families, en dat is het hele verhaal

Alle vormen hieronder vallen in een van twee groepen, en dat onderscheid verklaart de rest.

Bij de eerste groep daalt je schuld tijdens de looptijd. Je lost elke maand een stukje af, dus wat je nog moet terugbetalen wordt kleiner. Aan het eind is de schuld weg.

Bij de tweede groep blijft je schuld tijdens de looptijd staan. Je betaalt wel iedere maand, maar dat geld lost niets af: het bouwt ergens anders iets op, of het is alleen rente. Aan het eind van de looptijd moet er dan iets gebeuren, want de schuld staat er dan nog.

De vormen waarbij je schuld daalt

Annuïteitenhypotheek

Je betaalt elke maand hetzelfde brutobedrag, de hele looptijd door.

Dat bedrag bestaat uit rente en aflossing samen. In het begin zit er veel rente in en weinig aflossing; naarmate de schuld daalt draait die verhouding om. Je schuld daalt dus eerst langzaam en later steeds sneller.

Aan het eind van de looptijd is de hypotheek volledig afgelost.

Lineaire hypotheek

Je lost elke maand hetzelfde bedrag af. Neem de hoofdsom, deel hem door het aantal maanden, en dat los je maandelijks af.

Daarbovenop betaal je rente over wat er nog openstaat. Omdat die schuld elke maand kleiner wordt, wordt ook de rente elke maand kleiner, en daalt je totale maandlast gedurende de looptijd.

Je begint hoger dan bij een annuïteitenhypotheek en je eindigt lager. Ook hier is de hypotheek aan het eind volledig afgelost.

De vormen waarbij je schuld blijft staan

Aflossingsvrije hypotheek

Je betaalt alleen rente, en lost niets af. Je schuld blijft de hele looptijd precies even hoog.

Je maandlast is daardoor lager dan bij een aflossende vorm, en hij verandert alleen als je rente verandert.

Aan het eind van de looptijd staat de hele schuld er nog en moet hij worden terugbetaald, uit eigen geld, uit de verkoop van de woning, of met een nieuwe hypotheek als een geldverstrekker die dan wil verstrekken.

Hoeveel van een hypotheek aflossingsvrij mag zijn, verschilt per geldverstrekker en is geen wettelijk vast getal. Wat daar op dit moment speelt, staat in aflossingsvrije hypotheek en 2030.

Spaarhypotheek (ook een spaarrekening eigen woning)

Je betaalt rente over de volle schuld, en daarnaast leg je maandelijks geld opzij in een gekoppelde spaarrekening of spaarverzekering. Je schuld zelf daalt niet.

Het bijzondere is de koppeling: over je spaargeld krijg je dezelfde rente als je over je hypotheek betaalt. Gaat je hypotheekrente omhoog, dan groeit je spaarpot sneller, en andersom. Daardoor is het eindbedrag vooraf bekend.

Aan het eind van de looptijd wordt de opgebouwde pot in één keer gebruikt om de schuld af te lossen.

Beleggingshypotheek (ook een beleggingsrecht eigen woning)

Dezelfde opzet als de spaarhypotheek, maar je inleg wordt belegd in plaats van gespaard. Je schuld blijft staan, en ernaast groeit een beleggingspot.

Het verschil dat ertoe doet: het eindbedrag staat niet vast. Hoeveel er aan het eind in die pot zit, hangt af van de rendementen. Dat kan meer zijn dan nodig om de schuld af te lossen, en het kan minder zijn.

Let op het woord: banken gebruiken beleggingshypotheek ook voor een hypotheek op een woning die je niet zelf bewoont maar verhuurt. Dat is een andere productcategorie dan de vorm die hier wordt beschreven.

Levenhypotheek

Je betaalt rente over de volle schuld, en daarnaast premie voor een levensverzekering. Ook hier daalt je schuld tijdens de looptijd niet.

De verzekering keert uit aan het eind van de looptijd, of eerder bij overlijden, en die uitkering wordt gebruikt om af te lossen.

Of het uit te keren bedrag vaststaat, hangt af van het soort polis: bij een gegarandeerde uitkering weet je het bedrag vooraf, bij een beleggingsverzekering niet.

Waarom je er nu nog maar twee nieuw kunt afsluiten

Dit is de reden dat het landschap eruitziet zoals het eruitziet.

Sinds 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypotheken een aflossingseis om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. De Belastingdienst zegt het zo: "U moet de hypotheek of lening minimaal lineair of annuïtair aflossen in 30 jaar." En over de duur: "Dan hebt u voor die lening recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek, omdat na 30 jaar de lening afgelost moet zijn."

Alleen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek voldoen aan die eis. De aflossingsvrije, spaar-, beleggings- en levenhypotheek lossen niet af binnen die dertig jaar, en daarmee vervalt voor een nieuwe lening het recht op aftrek.

Voor hypotheken van vóór 1 januari 2013 blijven de oude voorwaarden gelden. Wie zo'n hypotheek nog heeft, houdt zijn rechten zoals ze waren; had je vóór 1 januari 2001 al een hypotheek, dan begint de termijn van dertig jaar op 1 januari 2001.

Die vier vormen bestaan dus nog volop, bij honderdduizenden huishoudens, maar je sluit ze niet meer nieuw af.

De Belastingdienst zegt daar nog iets bij dat voor die groep van belang is. Een nieuwe kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning kun je sinds 2013 niet meer afsluiten, maar: "Wel kunt u een bestaande kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht omzetten in eenzelfde soort recht."

Kom je een andere naam tegen

Op je hypotheekakte of je jaaropgave staat niet altijd een van de zes namen hierboven. Banken en verzekeraars hebben hun eigen productnamen gebruikt, en de fiscus heeft er weer eigen termen voor. Vier die je vaak tegenkomt:

• Bankspaarhypotheek, en spaarrekening eigen woning (SEW): dat is de spaarhypotheek.
• Beleggingsrecht eigen woning (BEW): dat is de beleggingshypotheek.
• Kapitaalverzekering eigen woning (KEW): dat is niet de naam van een hypotheekvorm maar van de verzekering ernaast. De Belastingdienst omschrijft hem als een levensverzekering die bestemd is om te sparen voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Hij hoort dus bij een spaarhypotheek of bij een levenhypotheek.
• Hybride hypotheek: een product waarbij je tussen sparen en beleggen kunt schuiven. Die valt bij ons onder de levenhypotheek.

Kom je er zo niet uit, stel dan twee vragen aan je eigen stukken. Daalt je schuld tijdens de looptijd? Dan is het een annuïteiten- of een lineaire hypotheek, en het verschil zie je aan je maandbedrag: gelijk blijvend is annuïteit, elke maand iets lager is lineair.

Daalt je schuld niet, kijk dan waarmee het bedrag ernaast groeit. Met dezelfde rente als je hypotheekrente is het een spaarhypotheek. Met beleggingen is het een beleggingshypotheek. Met een verzekeringspremie is het een levenhypotheek. Groeit er helemaal niets ernaast, dan is het aflossingsvrij.

Wat in jouw eigen stukken staat, gaat voor

De beschrijvingen hierboven zijn algemeen geldende kenmerken van de zes vormen, geen productinformatie van een specifieke geldverstrekker. Wat er in jouw geval is afgesproken, staat in je eigen hypotheekakte en in je jaaropgave, en die gaat altijd voor.

Bron en peildatum

De twee citaten over de aflossingseis zijn woordelijk overgenomen van de pagina "Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?" van de Belastingdienst, geraadpleegd op 14 september 2026. Het citaat over het omzetten, en de omschrijving van de kapitaalverzekering eigen woning, komen van de pagina "Sparen voor de aflossing van uw hypotheek" van dezelfde bron, op dezelfde datum geraadpleegd.

De aflossingseis ligt vast in de wet en verandert zelden. Het maximale aftrektarief en de verdere fiscale behandeling zijn wél onderwerp van politiek, en staan daarom bewust niet in deze tekst. Houdbaarheid: jaarlijks hercontroleren, in dezelfde ronde als de andere normbronnen.