Hoe ouders kunnen helpen bij de hypotheek van hun kind

Dit artikel is informatie, geen advies in de zin van de Wft. Wij leggen de keuzes uit; welke keuze bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur.

Veel starters vinden het lastig om een woning te kopen zonder hulp van familie. Ouders willen vaak helpen, maar weten niet welke vormen er zijn en wat ze fiscaal betekenen. Wij behandelen de drie hoofdvormen waarop ouders kunnen helpen, en doen dat in twee aparte secties: een voor de starter, een voor de ouders. Want al lezen jullie misschien hetzelfde artikel, jullie staan vanuit een andere kant naar dezelfde keuze te kijken.

Vooraf een gegeven dat veel mensen nog niet scherp hebben: de eigenwoning-schenkingsvrijstelling, in de volksmond de jubelton, bestaat niet meer. Hij is in twee stappen verdwenen. In 2022 was het bedrag 106.671 euro, in 2023 was het al verlaagd naar 28.947 euro, en per 1 januari 2024 is de vrijstelling helemaal afgeschaft. Dat onderscheid is relevant wanneer je in die jaren een schenking hebt gehad: het bedrag van 106.671 euro gold alleen in 2022 en eerder. De vrijstellingen die in 2026 wél bestaan, benoemen wij hieronder.

De drie hoofdvormen, kort overzicht

Voor wij de details ingaan, drie vormen op een rij zodat je de structuur ziet:

Schenking. Ouders geven het kind geld zonder terugbetalingsplicht. Onder de jaarlijkse vrijstelling belastingvrij, daarboven met schenkbelasting.

Familielening. Ouders lenen geld aan het kind, dat moet worden terugbetaald met rente. Onder voorwaarden is de rente aftrekbaar voor het kind, en de geleende rente kan eventueel via een tweede route terug worden geschonken.

Garantstelling. Ouders stellen zich borg voor een deel van de hypotheek bij de bank, zonder dat er geld overgaat. Voor de bank is dit een vorm van zekerheid, voor het kind betekent het hogere haalbaarheid.

Combinaties van deze drie komen in de praktijk voor. Welke combinatie in jullie situatie passend is, hangt af van vermogenspositie, fiscale doelen en familie-afspraken. Dat is een afweging die je met een fiscaal adviseur en een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur maakt.

Voor de starter

Hier behandelen wij de drie vormen vanuit jouw perspectief als kind dat een woning wil kopen.

Schenking, vanuit jouw kant

Een schenking is geld dat van jouw ouders naar jou gaat, zonder dat je terug hoeft te betalen. Voor de bank telt een schriftelijk vastgelegde schenking als eigen geld. Dat verlaagt jouw Loan-to-Value, de verhouding tussen je hypotheekschuld en de woningwaarde, en dat kan je in een gunstiger risicoklasse brengen. Wat dat aan opslag scheelt, hangt af van de staffel van je geldverstrekker; zie de risico-opslag verlagen en eigen geld en je hypotheek.

Wat je in 2026 vrijgesteld kunt ontvangen van jouw ouders:

• De jaarlijkse vrijstelling: 6.908 euro per kind per jaar (stand 2026, bron: Belastingdienst). Geen aangifte nodig, geen schenkbelasting verschuldigd. Let op: dit bedrag geldt voor beide ouders samen, niet per ouder.
• De eenmalig verhoogde vrijstelling tussen 18 en 40 jaar: 33.129 euro voor vrij besteedbaar gebruik (stand 2026, bron: Belastingdienst). Wel aangifte schenkbelasting nodig, geen belasting verschuldigd binnen de vrijstelling.
• Voor specifieke doelen zoals een dure studie geldt een hogere eenmalig verhoogde vrijstelling. Voor de eigenwoning is dit sinds 2024 niet meer mogelijk, want de jubelton is afgeschaft.

Boven de vrijstellingen betalen jouw ouders of jij schenkbelasting, tussen de 10 en 20 procent afhankelijk van het bedrag. De exacte percentages staan op belastingdienst.nl en kunnen jaarlijks schuiven.

Familielening, vanuit jouw kant

Een familielening is geld dat jouw ouders aan jou lenen voor de aankoop van de woning. Dat moet je terugbetalen met rente. Wat voor jou belangrijk is:

• De rente kan aftrekbaar zijn in box 1 als eigenwoningrente, mits de lening voldoet aan de eisen: schriftelijk vastgelegd, aflossingsplan binnen 30 jaar, marktconforme rente.
• Marktconform betekent in de praktijk dat de rente moet liggen rond wat een commerciele bank zou rekenen voor een vergelijkbare lening. Te laag levert geen aftrek op, te hoog kan als verkapte schenking worden gezien.
• De lening moet je net zo serieus nemen als een bank-hypotheek. Aflossen volgens schema, rente betalen, en alles vastleggen.

Er bestaat een constructie waarbij ouders de van het kind ontvangen rente weer terugschenken binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. Concreet betekent dat twee gescheiden stromen: het kind betaalt rente aan de ouders, en de ouders doen los daarvan een schenking. Belangrijk om te weten: de Belastingdienst kan een dergelijke constructie onder omstandigheden als gekunsteld of als verkapte schenking beoordelen, met fiscale gevolgen voor zowel kind als ouders. Of zo'n opzet in jullie situatie fiscaal houdbaar is en welke voorwaarden gelden, is geen vraag die een informerend artikel kan beantwoorden. Leg dit voor aan een fiscaal adviseur of notaris voordat er iets wordt afgesproken, en raadpleeg belastingdienst.nl voor de actuele regels.

Garantstelling, vanuit jouw kant

Een garantstelling betekent dat jouw ouders bij de bank tekenen dat zij verantwoordelijk zijn voor een deel van jouw hypotheek wanneer jij niet kunt betalen. Geen geld gaat over, alleen het zekerheids-recht voor de bank.

Voor jou betekent het:

• Hogere haalbaarheid bij de hypotheek-aanvraag, omdat de bank een extra zekerheid heeft.
• Soms een betere rente-opslag, omdat jouw risicoklasse profiteert van de borgstelling.
• Wel een gevoelig gesprek thuis, want bij betalingsproblemen draaien jouw ouders op voor het garantstellingsdeel.

Niet alle banken accepteren garantstelling. Bij NHG is het mogelijk maar met aanvullende voorwaarden.

Hoe je het gesprek thuis opent

Een open gesprek met ouders is soms ongemakkelijk, omdat geld en familie elkaar raken. Een paar praktische lijnen die kunnen helpen:

• Begin met jouw eigen plan. Hoeveel je kunt lenen, hoeveel je hebt gespaard, wat je nog tekort komt. Niet met de vraag of zij willen helpen.
• Vraag of zij willen meedenken, niet alleen meebetalen. Soms ontstaat dan vanzelf het aanbod.
• Wees concreet over wat helpt en wat niet. Een schenking van 5.000 euro voor kosten koper is iets anders dan een garantstelling van 50.000 euro voor maximale haalbaarheid.
• Erken hun zorgen. Garantstelling is een serieus iets, het is geen ja-knik-formulier.

Voor de ouders

Hier behandelen wij dezelfde drie vormen vanuit jullie perspectief als ouders.

Schenking, vanuit jullie kant

Wanneer jullie geld schenken aan jullie kind, gaat dat geld definitief weg uit jullie vermogen. Belangrijk om vooraf te overwegen:

• Hoe past dit in jullie eigen vermogensplanning? Heeft het effect op jullie eigen pensioen, op jullie eigen woonkostenbuffer, op een latere zorgbehoefte?
• Schenken jullie aan een kind, dan geldt de jaarlijkse vrijstelling per kind per jaar. Bij meerdere kinderen is het belangrijk om alle gevallen vergelijkbaar te behandelen, anders ontstaan later vragen rond de erfenis.
• Een schenking kan invloed hebben op de erfbelasting later. Vroegtijdig geschonken bedragen kunnen onder bepaalde regels worden meegerekend bij de erfenis.
• Een schenking moet schriftelijk worden vastgelegd, ook al gebeurt het binnen de familie. De Belastingdienst wil de stroom kunnen volgen, en bij een aanvraag van een hypotheek vraagt de bank om een schenkings-akte.

De eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar komt in de praktijk veel voor. Wel aangifte schenkbelasting doen, ook al hoef je geen belasting te betalen.

Familielening, vanuit jullie kant

Wanneer jullie geld lenen aan jullie kind, blijft het geld jullie eigendom in de vorm van een vordering. Het komt later terug, met rente. Belangrijk om te overwegen:

• Een familielening moet fiscaal als een echte lening ogen, niet als een gunst: schriftelijk vastgelegd, met een aflossingsschema en een marktconforme rente. Zonder die drie is het voor de Belastingdienst geen lening, en dan gelden de regels van een schenking.
• De rente die jullie ontvangen is voor jullie inkomen uit vermogen, en valt in box 3 (of in box 1 wanneer het over een werkzaamheid is, wat zelden van toepassing is). Belastingdienst.nl heeft de actuele regels.
• Bij betalingsproblemen van jullie kind staan jullie voor een keuze: aflossen uitstellen, kwijtschelden (wat als schenking telt), of vasthouden. Dit kan emotioneel zwaar zijn.
• Notarisering van de lening is niet altijd verplicht. Wat het doet: het legt de afspraken vast op een manier die ook geldt wanneer de herinnering aan het gesprek uiteenloopt, bijvoorbeeld bij een scheiding, een overlijden of een verdeling tussen kinderen.

De terugschenkings-route, waarbij jullie de ontvangen rente weer schenken, ligt fiscaal gevoelig. De Belastingdienst kan deze constructie onder omstandigheden als gekunsteld of verkapt beoordelen. Wij beschrijven hier alleen dat de route bestaat, niet of die in jullie geval verstandig of houdbaar is. Voor een zuivere inrichting en een oordeel over de fiscale houdbaarheid raadplegen jullie een fiscaal adviseur, en voor de actuele regels belastingdienst.nl.

Garantstelling, vanuit jullie kant

Wanneer jullie zich borg stellen voor een deel van de hypotheek van jullie kind, blijven jullie aansprakelijk voor dat deel zolang de garantie loopt. Geen geld gaat over op dat moment, maar het risico is reeel.

Belangrijk om te overwegen:

• Het bedrag van de garantstelling kan in de berekening van jullie eigen vermogen worden meegenomen door banken bij andere aanvragen. Heeft dus invloed wanneer jullie zelf nog hypotheek-bewegingen overwegen.
• Bij betalingsproblemen van jullie kind moeten jullie het garantstellingsdeel terugbetalen aan de bank. Reken op een worst-case-scenario en bepaal of jullie dat aankunnen.
• De garantstelling kan onder voorwaarden in de loop van de tijd worden afgebouwd, bijvoorbeeld wanneer jullie kind voldoende heeft afgelost om zelf onder de gewenste LTV-grens te zakken. Leg dat schriftelijk vast.
• Bij scheiding van jullie kind, of bij overlijden van een van jullie, kunnen de afspraken complex worden. Een notaris kan helpen om hier nu al aan te denken.

Garantstelling komt in de praktijk voor bij ouders die hun kind willen helpen zonder direct vermogen weg te geven. Het is wel een serieuze verplichting en geen vrijblijvende handtekening.

Combineren van vormen

In de praktijk komen combinaties vaak voor. Een voorbeeld zoals het in de markt voorkomt:

• Schenking van 5.000 tot 10.000 euro voor kosten koper, eenmalig en belastingvrij.
• Familielening van 20.000 tot 50.000 euro voor extra eigen geld, marktconform, schriftelijk.
• Garantstelling van een ouderdeel voor het laatste stuk van de hypotheek, om de bank over de drempel te helpen.

Een combinatie van deze drie wegen kan voor sommige starters het verschil maken tussen een net haalbare en een ruimere financiering. Per situatie verschilt het effect, en de juiste opzet stel je samen met een notaris of fiscaal adviseur vast.

Praktische aanpak voor jullie als familie

Drie stappen die in de praktijk veel worden gevolgd voordat er een handtekening wordt gezet:

Een, het gesprek zelf. In de praktijk gaat dat zelden in één keer: het kind legt zijn plan uit, de ouders laten het bezinken, en er volgt een tweede gesprek. Dat is geen uitstel maar de normale gang van zaken bij een bedrag van deze omvang.

Twee, iemand die de fiscale kant kent. Een notaris of fiscaal adviseur kost een paar honderd euro. Wat die daarvoor doet: de combinatie van schenking, lening en garantie zo inrichten dat hij fiscaal houdbaar is, en de gevolgen benoemen die je zelf niet ziet.

Drie, de vastlegging. Een schenkings-akte, een leningsovereenkomst, een garantstellings-document. De bank vraagt erom bij de aanvraag, de Belastingdienst wil de stroom kunnen volgen, en bij een latere verdeling is het het enige wat de afspraak nog kent.

Wat jullie situatie bepaalt

Vier dingen vormen samen het beeld waarop een keuze rust. Ze staan hier zodat je weet waar het over gaat:

• Wat de ouders kunnen missen, en in welke vorm. Definitief weg (schenking), tijdelijk weg (lening), of alleen risico (garantstelling). Dat is een andere vraag dan hoeveel.
• De vrijstellingen van dit jaar. Ze schuiven jaarlijks; de actuele bedragen staan op belastingdienst.nl.
• Of de beoogde bank garantstelling accepteert. Niet alle banken doen dat, en bij NHG gelden aanvullende voorwaarden.
• Of er meer kinderen zijn. Dat raakt de latere verdeling, en dat is een gesprek dat je liever nu voert dan later.

Welke opzet daarop past, en of hij fiscaal houdbaar is, stel je vast met een fiscaal adviseur of notaris.

Veelgestelde vragen

Mag mijn oma ook schenken?

Ja, maar de vrijstellingen verschillen. Voor schenkingen van grootouders aan kleinkinderen geldt een lagere jaarlijkse vrijstelling dan voor ouders naar kinderen. De eenmalig verhoogde vrijstelling tussen 18 en 40 geldt alleen voor schenkingen van ouders.

Wat als mijn ouders gescheiden zijn, mag ik dan twee keer de jaarlijkse vrijstelling ontvangen?

Nee. De Belastingdienst ziet jouw ouders als één schenker, ook wanneer zij gescheiden zijn. Schenkingen van vader en moeder worden bij elkaar opgeteld. Ontvang je in hetzelfde jaar van allebei het volledige vrijgestelde bedrag, dan betaal je over het deel daarboven schenkbelasting. Bij grootouders ligt dat anders: die tellen wel apart (stand 2026, bron: Belastingdienst).

Wat is een marktconforme rente bij een familielening?

Geen vast getal. Globaal: vergelijkbaar met wat een commerciele bank rekent voor een vergelijkbare lening, plus of min ongeveer een half procent. Voor concrete vaststelling: vraag jouw fiscaal adviseur of kijk naar de actuele eigenwoningrentes.

Wat doet schenking met de erfenis?

Schenkingen die binnen 180 dagen voor het overlijden zijn gedaan worden teruggerekend naar de erfenis. Daarnaast zijn er bepaalde "voorschot-regels" waarbij eerdere schenkingen aan een kind invloed kunnen hebben op het deel van de erfenis dat dit kind ontvangt. Dit speelt vooral wanneer er meerdere kinderen zijn. Een notaris kan dit voor jullie situatie uitwerken.

Kan ik een schenking later toch nog terugkrijgen?

In principe niet. Een schenking is definitief. Wel kunnen jullie afspreken dat een schenking als "voorschot op de erfenis" telt, zodat het later bij het verdelen wordt verrekend. Schriftelijk vastleggen via notaris.

Tot slot

Hulp van ouders bij een eerste woning kan drie vormen hebben, en ze verschillen niet alleen fiscaal maar ook in wat ze van een familie vragen. Een schenking is definitief, een lening loopt jaren door, en een garantstelling laat het risico bij de ouders zonder dat er geld overgaat. Wij hopen dat dit artikel genoeg overzicht geeft om dat gesprek te kunnen voeren; wat er daarna wordt vastgelegd, hoort bij een notaris of fiscaal adviseur thuis.

Wil je weten wat je maximaal kunt lenen, zie wat kun je lenen. Wil je weten hoeveel eigen geld minimaal nodig is, zie eigen geld en je hypotheek. Wil je weten welke kosten bij het afsluiten van de hypotheek komen, zie kosten bij het afsluiten.

Houd grip.

VanBommel

Bronnen geraadpleegd: schenkingsvrijstellingen 2026 via [belastingdienst.nl](https://www.belastingdienst.nl/), regels eigenwoning-rente-aftrek 2026. Dit artikel is informatie en geen advies in de zin van de Wft. De cijfers zijn indicatief en kunnen tussentijds wijzigen. Voor exacte fiscale percentages en de meest actuele regels verwijzen wij naar [belastingdienst.nl](https://www.belastingdienst.nl/) of jullie fiscaal adviseur. Voor een afweging die bij jullie situatie past, raadpleeg een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur en, voor fiscale en notariele vragen, een fiscaal adviseur of notaris.