Een tweede woning of je oude woning verhuren, zo werkt de hypotheek

Dit artikel is informatie, geen advies in de zin van de Wft. Wij leggen de regels uit; welke keuze bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur. Voor fiscale vragen geldt hetzelfde voor een fiscaal adviseur.

Een woning aanhouden of kopen waar je zelf niet gaat wonen, werkt anders dan je eigen huis kopen. Andere hypotheek, andere fiscale behandeling, andere voorwaarden. Wij zetten rustig op een rij wat er verandert, zodat je weet waar het over gaat voordat je met een adviseur in gesprek gaat.

Dit stuk is geschreven voor de particulier die één woning aanhoudt of erbij koopt: de doorstromer die zijn oude huis wil verhuren in plaats van verkopen, de ouder die voor een kind koopt, of wie een tweede woning heeft. Gaat het om een portefeuille of om vastgoed in een onderneming, dan is dat een ander verhaal met andere regels; daar gaan wij niet over.

Eigen-woning-hypotheek versus verhuurhypotheek

Het belangrijkste verschil: een hypotheek voor een woning die jij niet zelf bewoont valt onder een eigen productcategorie. Banken noemen dat verhuurhypotheek, beleggingshypotheek of investeringshypotheek (dat verschilt per bank).

Wat dat in de praktijk betekent:

• Andere rente: indicatief 1 tot 2 procent hoger dan een reguliere eigen-woning-hypotheek. De bank loopt meer risico omdat jij er niet woont.
• Lagere maximale Loan-to-Value (LTV), oftewel de verhouding tussen jouw hypotheekschuld en de woningwaarde: indicatief 70 tot 80 procent maximaal. Bij een eigen-woning-hypotheek kan dat 100 procent, hier dus aanzienlijk minder. Daardoor heb je meer eigen geld nodig.
• Geen NHG: Nationale Hypotheek Garantie geldt alleen voor je eigen woning. Bij verhuur valt die beschermings- en kortingsroute weg.
• Andere fiscale behandeling: de hypotheekrente is niet aftrekbaar, want die aftrek geldt alleen voor je eigen woning. De woning valt in box 3 als vermogen (zie verderop).

Voor wie zijn oude woning wil aanhouden bij een verhuizing: zodra jij er niet meer woont en gaat verhuren, schuift de hypotheek in principe naar deze categorie. Dat raakt je rente en je LTV. Je bank kan je vertellen wat dat in jouw geval betekent, en dat gesprek is makkelijker vóór de verhuizing dan erna.

Overdrachtsbelasting

Voor een woning die je niet zelf gaat bewonen geldt in 2026 een overdrachtsbelasting van 8 procent over de aankoopprijs (stand 2026, bron: Belastingdienst). Tot 2025 was dat nog 10,4 procent.

Wat dat betekent bij een aankoop:

• Woning van 300.000 euro: 24.000 euro (was 31.200 euro in 2025).
• Woning van 500.000 euro: 40.000 euro (was 52.000 euro in 2025).

De overdrachtsbelasting is een eenmalige kostenpost en niet aftrekbaar. Hij hoort bij je initiële investering.

De 8 procent geldt alleen voor niet-zelf-bewoonde woningen. Voor je eigen hoofdverblijf gelden andere regels: 0 procent voor starters onder de 35 tot de startersgrens, anders 2 procent. Die grens en die tarieven wijzigen jaarlijks; de actuele stand staat op belastingdienst.nl.

De verhuurhypotheek, de hoofdkenmerken

Rente. Indicatief 5 tot 6 procent, dus 1 tot 2 procent boven de reguliere eigen-woning-hypotheek. De rente hangt af van de bank, de LTV, het type woning en de zekerheid van de huurinkomsten.

Loan-to-Value. Maximaal indicatief 70 tot 80 procent van de woningwaarde. Voor die 80 procent gelden vaak extra eisen, zoals een aantoonbare huurinkomsten-stroom.

Aflossingsvorm. Vaak annuïteit of deels aflossingsvrij. Op aanbeveling van De Nederlandsche Bank hebben veel geldverstrekkers het aflossingsvrije deel sinds mei 2026 beperkt tot 30 procent van de woningwaarde, met vaak een maximum van 150.000 euro. Let op het onderscheid: DNB doet een aanbeveling aan de sector, geldverstrekkers bepalen zelf hun voorwaarden. Het is dus geen wet, en het kan per bank verschillen.

Looptijd. Standaard 30 jaar, vergelijkbaar met een eigen-woning-hypotheek.

Beoordeling. De bank kijkt naar twee dingen: jouw eigen financiële positie (inkomen, vermogen, andere hypotheken) en de verwachte huurinkomsten van de woning. Beide wegen mee.

Geen NHG bij verhuur

Nationale Hypotheek Garantie is alleen beschikbaar voor je eigen woning. Bij verhuur valt die route weg, en dat heeft twee gevolgen:

• Geen rentekorting van indicatief 0,3 tot 0,6 procent die NHG bij een eigen-woning-hypotheek oplevert.
• Geen vangnet bij betalingsproblemen. Vallen de huurinkomsten weg of staat de woning leeg en kun je de hypotheek niet meer dragen, dan sta je er alleen voor.

Dat is de reden dat eigen geld en een buffer bij deze categorie zwaarder wegen dan bij een eigen woning.

Box 3 en een verhuurde woning

Een woning waar je zelf niet woont valt in box 3 als vermogen. Hoe box 3 werkt is de afgelopen jaren herhaaldelijk gewijzigd, en dat leidt tot veel verwarring. Dit is de stand van 2026 (bron: Belastingdienst):

• De heffing gaat uit van een forfaitair rendement: een percentage dat de wet veronderstelt, niet je werkelijke opbrengst. Voor beleggingen, waar een verhuurde woning onder valt, staat dat forfait voor 2026 op 6,00 procent. Voor schulden geldt 2,70 procent.
• Sinds de arresten van de Hoge Raad van juni 2024 bestaat daarnaast een tegenbewijsregeling: was je werkelijke rendement lager dan het forfait, dan mag je dat aantonen, en wordt er over dat lagere bedrag geheven. Die regeling werkt terug tot 2017.
• Een heffing die het werkelijke rendement als uitgangspunt neemt, bestaat dus nog niet. Het kabinet mikt daarvoor op 2028.
• Je hypotheekschuld telt onder voorwaarden mee als schuld in box 3, wat je belastbare vermogen verlaagt.

Wat dit voor jou uitpakt, hangt af van je totale vermogen, de schijf waarin je valt, en of de tegenbewijsregeling in jouw geval gunstiger is. Die percentages en schijven wijzigen jaarlijks. Voor jouw situatie: belastingdienst.nl of een fiscaal adviseur. Wij rekenen dit niet voor je door.

Huurregulering

De Wet betaalbare huur heeft sinds 2024 de huurregulering aangescherpt voor woningen tot een bepaalde puntenwaardering.

• Voor woningen onder de liberalisatiegrens (bepaald via het puntenstelsel) geldt een maximale huurprijs.
• In het gereguleerde segment kun je de huur dus niet vrij vaststellen.
• Woningen in het vrije segment, boven de liberalisatiegrens, kennen die maximering niet.

Verduurzaming kan de puntenwaardering verbeteren, wat in het gereguleerde segment ruimte voor een hogere huur kan geven. Hoe dat voor een specifieke woning uitpakt, verschilt per locatie en woningtype, en hangt af van het puntenstelsel op dat moment.

Leegstand

Een verhuurde woning levert alleen iets op wanneer hij verhuurd is. Staat hij leeg, dan lopen de hypotheeklasten door. Drie dingen die daarbij spelen:

De leegstandskans zelf. In langetermijnberekeningen wordt vaak met indicatief 5 tot 10 procent leegstand per jaar gerekend. Valt jouw werkelijke leegstand lager uit, dan pakt het gunstiger uit; valt hij hoger uit, dan komt je budget onder druk.

De locatie. Vraag en aanbod verschillen sterk per gebied, en dat werkt door in hoe lang een woning leegstaat.

Een buffer. Veel verhuurders houden liquide geld achter de hand voor een periode zonder huurinkomsten, plus onderhoud. Welke buffer bij jouw situatie past, kan een vergunde adviseur met je doorrekenen.

Verduurzaming van een verhuurde woning

Verduurzaming kan op twee punten effect hebben.

De huur, via de puntenwaardering. Een energielabelsprong (bijvoorbeeld van D naar B) kan via het puntenstelsel een hogere maximale huur mogelijk maken. In het vrije segment kan een energiezuinige woning een hogere markthuur halen.

Onderhoud en woningwaarde. Een goed geïsoleerde woning heeft doorgaans lagere onderhoudskosten en een gunstigere verkoopwaarde.

Wat een verduurzamingsinvestering netto oplevert, verschilt per situatie sterk; de kosten lopen uiteen van enkele duizenden tot meer dan honderdduizend euro. Voor verduurzaming zijn er ISDE-subsidies beschikbaar (zie verbouwen en verduurzamen); die regels schuiven jaarlijks en staan op rvo.nl. Voor verhuurders gelden soms aparte regelingen, bijvoorbeeld bij gereguleerde huurwoningen.

Wat jouw situatie bepaalt

Vijf dingen vormen samen het beeld waarop een keuze rust. Ze staan hier zodat je weet waar het over gaat:

• Jouw eigen geld. Met een maximale LTV van 70 tot 80 procent bepaalt dit of het überhaupt kan.
• De overdrachtsbelasting. 8 procent is een forse eenmalige post die bij je investering hoort.
• Het segment waarin de woning valt. Gereguleerd of vrij, bepaald via het puntenstelsel; dat bepaalt of je de huur vrij kunt vaststellen.
• Jouw box 3-positie. Die hangt af van je totale vermogen, niet van deze woning alleen.
• Je buffer. Voor de periodes zonder huurinkomsten en voor onderhoud.

Welke keuze op dat beeld past, is een afweging die bij een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur en een fiscaal adviseur thuishoort.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn oude woning aanhouden voor verhuur na een verhuizing?

Ja, mits je de bank informeert en de hypotheek wordt omgezet naar een verhuurhypotheek. Een eigen-woning-hypotheek behouden voor een woning die je verhuurt, is in strijd met de voorwaarden van vrijwel elke geldverstrekker; het is dus geen wettelijk verbod maar een afspraak met je bank, en die kan er consequenties aan verbinden. De rente en de LTV-voorwaarden worden bij de omzetting opnieuw vastgesteld.

Kan ik een verhuurhypotheek aflossingsvrij afsluiten?

Deels. Veel geldverstrekkers beperken het aflossingsvrije deel sinds mei 2026 tot 30 procent van de woningwaarde met een maximum van 150.000 euro, op aanbeveling van DNB. De rest is aflossend. Het verschilt per bank.

Telt de huur die ik ontvang mee voor de hypotheektoets?

Banken kijken daar voorzichtig naar. Bij sommige banken telt indicatief 70 tot 80 procent van de bruto huurinkomsten mee, om rekening te houden met leegstand en onderhoud. Hoe dat per bank werkt, kan je adviseur nakijken.

Wat als ik tijdelijk leegstand heb?

De hypotheeklasten lopen door. Banken gaan ervan uit dat je die ook zonder huurinkomsten kunt dragen. Bij langdurige leegstand is het gangbaar dat de situatie met de bank wordt besproken.

Welk rendement is realistisch?

Dat hangt sterk af van locatie en type woning. Als historische marktindicatie wordt vaak een bruto huurrendement van 4 tot 7 procent per jaar genoemd, en netto na kosten en belasting 2 tot 4 procent, eventueel plus waardestijging. Dit is een marktindicatie uit het verleden en geen voorspelling voor een individuele aankoop. Een fiscaal adviseur kan voor jouw situatie een doorgerekend beeld opstellen.

Tot slot

Een woning aanhouden of kopen om te verhuren verandert drie dingen tegelijk: je hypotheek, je fiscale positie en je risico. De verlaging van de overdrachtsbelasting scheelt aan de aankoopkant, box 3 en de huurregulering wegen aan de andere kant mee, en die combinatie valt per situatie anders uit. Wat er voor jou uitkomt, is een doorrekening die een hypotheekadviseur en een fiscaal adviseur samen maken.

Wil je weten hoe LTV en risicoklasse werken, zie Loan-to-Value uitgelegd. Wil je weten hoe oversluiten werkt, zie wanneer oversluiten. Wil je weten welke verduurzamingsvoordelen er zijn, zie verbouwen en verduurzamen.

Houd grip.

VanBommel

Bronnen geraadpleegd: overdrachtsbelasting-tarieven en box 3-forfaits 2026 via [belastingdienst.nl](https://www.belastingdienst.nl/) (geverifieerd 17 juli 2026), DNB-aanbevelingen voor aflossingsvrije hypotheken mei 2026, Wet betaalbare huur. Dit artikel is informatie en geen advies in de zin van de Wft. Wij leggen de regels uit; welke keuze bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur, en voor fiscale vragen met een fiscaal adviseur of de Belastingdienst. De cijfers zijn indicatief en kunnen tussentijds wijzigen.