Een nieuwbouwhuis kopen: wat er anders gaat bij je hypotheek

Dit artikel is informatie, geen advies in de zin van de Wft.

In het kort

• Je tekent twee overeenkomsten en koopt vrij op naam. Een koopovereenkomst en een aanneemovereenkomst. In plaats van overdrachtsbelasting betaal je btw.
• Voor het bouwdepot geldt een fiscale termijn van 2 jaar. De rente over het geld in het depot is tot maximaal 2 jaar aftrekbaar, zolang je het depot gebruikt voor de nieuwbouw. De rente die je over het depot krijgt, gaat af van de rente die je betaalt.
• Een huis in aanbouw kan al als eigen woning tellen. Het eigenwoningforfait is in die periode 0 euro.
• Heb je nog een huis, dan telt ook dat nog even mee. Staat het leeg en te koop, dan mag je de rente ervan nog aftrekken in het jaar van verhuizen en de 3 jaren daarna.
• Bij de oplevering mag je maximaal 5 procent van de aanneemsom in depot zetten. Bij de notaris. Wanneer dat geld vrijkomt, hangt af van de datum van je contract.

Twee overeenkomsten, vrij op naam

Een nieuwbouwhuis koop je anders dan een bestaand huis. Bij een bestaand huis teken je één koopcontract. Bij nieuwbouw teken je er twee: een koopovereenkomst en een aanneemovereenkomst. Je koopt de woning vrij op naam, en in plaats van overdrachtsbelasting betaal je btw.

Je betaalt ook niet in één keer. Bij een nieuwbouwwoning betaal je meestal in termijnen, naarmate de bouw vordert. Tot de woning wordt opgeleverd, moet je soms bouwrente betalen aan de aannemer.

De notaris wijst nog op één ding: teken alleen een overeenkomst als daar een garantiecertificaat bij zit van een betrouwbare organisatie. Wat er in die garantie staat, lees je in het certificaat zelf.

Het bouwdepot en je aangifte

Omdat je in termijnen betaalt, wordt een deel van je hypotheek nog niet meteen uitbetaald. Dat deel staat in een bouwdepot. Uit het depot worden de termijnen betaald zodra ze komen.

Voor je aangifte gelden voor dat depot eigen regels. De Belastingdienst noemt ze zo:

• De rente is tot maximaal 2 jaar aftrekbaar, zolang je het depot gebruikt voor de nieuwbouw.
• De termijn begint bij het tekenen van de koop- of aanneemovereenkomst. Had je toen nog geen lening, dan mag je de rente aftrekken vanaf het moment dat je de lening bij de notaris tekent.
• De rente die je over het depot krijgt, gaat af van de rente die je betaalt.

Na 2 jaar verandert dat voor het geld dat nog in het depot staat. De rente die je daarover betaalt, is dan niet meer aftrekbaar, en de rente die je krijgt, is niet belast. Het bedrag in het depot is dan een bezitting in box 3 en de lening een schuld in box 3. Gebruik je daarna alsnog (een deel van) het geld voor de nieuwbouw, dan is de rente over dat deel wel aftrekbaar.

Bouwt je huis volgens planning, dan merk je weinig van die tweejaarstermijn. Duurt de bouw langer, dan is het goed om te weten dat hij bestaat.

Je huis in aanbouw

Een huis dat nog gebouwd wordt, kan voor de Belastingdienst al je eigen woning zijn. Dat is zo als je een koop- of aannemingsovereenkomst hebt gesloten en je er zelf gaat wonen: in het jaar zelf, of het is redelijkerwijs te verwachten dat je er in een van de 3 jaren daarna gaat wonen.

Is dat zo, dan mag je de betaalde hypotheekrente en andere kosten van je eigenwoningschuld aftrekken in box 1. Het eigenwoningforfait is 0 euro zolang de woning in aanbouw is.

De termijn van 2 jaar hierboven gaat over het geld dat in het bouwdepot staat. Deze regel gaat over het huis zelf.

Je hebt nog een huis

Koop je nieuwbouw terwijl je nog in je huidige huis woont, dan heb je een tijd lang twee huizen. Voor je aangifte zegt de Belastingdienst daarover: staat je oude huis te koop, staat het leeg en verhuur je het niet, dan mag je de hypotheekrente ervan nog aftrekken in het jaar waarin je verhuist en de 3 jaren daarna. Voorwaarde is ook dat het huis in het jaar van verhuizen of in een van de 3 jaren ervoor je hoofdverblijf was.

Je woonlasten kunnen in die tijd wel dubbel zijn. Of en hoe je geldverstrekker die periode overbrugt, bijvoorbeeld met een overbruggingslening, verschilt per geldverstrekker. Dat vraag je bij hem na.

Wat je huidige huis nu waard is, en hoe je hypotheek ervoor staat, zie je in jouw overzicht.

Hoeveel je kunt lenen

Bij nieuwbouw tellen een paar kosten mee die bij een bestaand huis niet spelen. Voor een hypotheek met NHG worden de kosten van een nieuwbouwwoning aan de NHG-grens getoetst door een aantal posten op te tellen. Daar horen onder meer de bouwrente en het renteverlies tijdens de bouwperiode bij; het renteverlies tel je alleen mee als je die kosten ook leent. Een lening met NHG mag in 2026 niet hoger zijn dan 470.000 euro, of 498.200 euro met voorzieningen die het energieverbruik verlagen.

Ook het energielabel telt. Hoe beter het label van het huis dat je koopt, hoe meer je extra mag lenen ten opzichte van een huis met label E, F of G. In 2026:

• label C of D: 5.000 euro;
• label A of B: 10.000 euro;
• label A+ of A++: 20.000 euro;
• label A+++: 25.000 euro;
• label A++++: 30.000 euro;
• label A++++ met een energieprestatiegarantie van ten minste tien jaar: 40.000 euro.

Die bedragen staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en gelden per 1 januari 2026. Hoe de rest van je leenruimte werkt, lees je in wat je kunt lenen.

Hoe lang je renteaanbod geldig blijft

Bij nieuwbouw zit er vaak veel tijd tussen het moment dat je tekent en het moment dat je bij de notaris zit. Hoe lang een renteaanbod geldig blijft, en wat het kost om het te verlengen, bepaalt je geldverstrekker. Het staat in het aanbod zelf.

De oplevering: 5 procent in depot

Is je huis klaar, dan volgt de oplevering. Volgens Woningborg heb je, wanneer de ondernemer de oplevering van de woning heeft aangekondigd, het wettelijk recht om maximaal 5 procent van de aanneemsom in depot te storten. Dat gebeurt bij de notaris die in de overeenkomst staat.

Wanneer dat geld vrijkomt, hangt af van de datum van je contract. Voor contracten vanaf 1 januari 2024 valt het depot vrij als de ondernemer je in de tweede maand na de oplevering een brief heeft gestuurd, en jij binnen drie maanden na de oplevering niet hebt geblokkeerd. Voor oudere contracten gelden andere regels; die staan bij Woningborg.

Veelgestelde vragen

Betaal ik bij een nieuwbouwhuis overdrachtsbelasting?

Bij een nieuwbouwwoning die je vrij op naam koopt, betaal je btw in plaats van overdrachtsbelasting (bron: notaris.nl).

Wat gebeurt er als de bouw langer duurt dan 2 jaar?

Voor het geld dat dan nog in het bouwdepot staat, is de rente die je betaalt niet meer aftrekbaar en de rente die je krijgt niet belast. Het bedrag in het depot telt dan als bezitting in box 3 en de lening als schuld in box 3. Gebruik je het geld daarna alsnog voor de nieuwbouw, dan is de rente over dat deel weer aftrekbaar.

Betaal ik eigenwoningforfait over een huis dat nog gebouwd wordt?

Nee. Het eigenwoningforfait is 0 euro zolang de woning in aanbouw is.

Mag ik de rente van mijn oude huis nog aftrekken als het nog niet verkocht is?

Ja, in het jaar waarin je verhuist en de 3 jaren daarna, als het huis te koop staat, leegstaat, niet verhuurd wordt en in het jaar van verhuizen of in een van de 3 jaren ervoor je hoofdverblijf was.

Hoe lang blijft mijn renteaanbod geldig?

Dat bepaalt je geldverstrekker. Het staat in het aanbod, net als wat verlengen kost.

Verder lezen

Wil je weten hoeveel je kunt lenen, zie wat je kunt lenen. Wil je weten hoeveel eigen geld je nodig hebt, zie eigen geld en je hypotheek. Wil je weten welke kosten er bij het afsluiten bij komen, zie de kosten van een hypotheek afsluiten.

Houd grip.

Van Bommel

Bronnen geraadpleegd (gelezen 28 oktober 2026): de koop van een nieuwbouwwoning via notaris.nl; het nieuwbouwdepot via de Belastingdienst; een woning in aanbouw via de Belastingdienst; tijdelijk twee woningen via de Belastingdienst; de NHG-grens en de kosten bij nieuwbouw via de Voorwaarden en normen 2026-1 van NHG (artikel C.2.2.1 en C.2.2.2); de extra leenruimte per energielabel via de Tijdelijke regeling hypothecair krediet; het depot bij de oplevering via Woningborg. Voor fiscale vragen over jouw situatie raadpleeg je de Belastingdienst of een fiscaal adviseur.