Hypotheek bij scheiding, wat speelt er en welke opties heb je

Dit artikel is informatie, geen advies in de zin van de Wft. Wij leggen de keuzes uit; welke keuze bij jouw situatie past, bespreek je met een vergunde, onafhankelijke hypotheekadviseur.

Een scheiding raakt alles, en de hypotheek hoort daar bijna altijd bij. Op het moment dat een relatie eindigt, moeten er beslissingen genomen worden die normaal jaren de tijd zouden krijgen. Wij merken dat veel mensen in deze fase informatie zoeken die helder is, zonder oordeel, en die hen helpt rust te vinden in een lastig moment. Dit artikel probeert dat te zijn.

Wij behandelen wat hoofdelijke aansprakelijkheid betekent, welke drie hoofdscenarios er voor de woning zijn, hoe je een ontslag uit aansprakelijkheid aanvraagt, wat de NHG-woonbehoudregeling kan doen, en hoe een uitkoopsom werkt. Geen juridisch advies en geen Wft-hypotheekadvies, wel duidelijk inzicht in wat er speelt.

Wat is hoofdelijke aansprakelijkheid

Wanneer jullie samen een hypotheek hebben afgesloten, ben je allebei voor 100 procent aansprakelijk voor de hele schuld. Niet voor de helft, voor het geheel. Dat is een belangrijk uitgangspunt dat veel mensen niet weten. Wanneer een van jullie niet zou betalen, kan de bank de hele schuld bij de ander opeisen.

Dat betekent ook dat zolang de hypotheek op beide namen staat, beide partners gebonden zijn. Iemand die niet meer in de woning woont, blijft aansprakelijk. Dat is een van de punten die in de verdeling geregeld wordt, en tot dat moment verandert er aan die aansprakelijkheid niets. Dat is geen reden tot haast, wel iets om te weten.

Drie hoofdscenarios voor de woning

In bijna elke scheiding komen dezelfde drie opties op tafel. Welke past hangt af van inkomen, woningwaarde, schuld, kinderen en wensen.

Scenario een, een van jullie blijft in de woning en koopt de ander uit.

Degene die blijft neemt de hypotheek volledig over en betaalt de ander het deel van de waarde-opbouw die hem of haar toekomt. De vertrekkende partner krijgt ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid bij de bank, en is daarmee uit de hypotheek.

Scenario twee, jullie verkopen de woning samen.

De woning wordt verkocht, de hypotheek wordt afgelost van de opbrengst, het restant (of de restschuld) wordt verdeeld volgens jullie afspraken. Beide partners gaan vrij verder, zonder gezamenlijke verplichting.

Scenario drie, niemand kan of wil de woning houden, en verkoop is lastig.

Bijvoorbeeld omdat de woningwaarde onder de hypotheekschuld ligt, of omdat geen van beiden de woning alleen kan dragen. Hier komt de NHG-woonbehoudregeling in beeld, of anders een verkoop waarbij een eventuele restschuld verdeeld moet worden.

Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid

Wanneer een van jullie de woning gaat overnemen, moet de bank de andere partner officieel uit de hypotheek ontslaan. Dat heet ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid. Hoe gaat dat:

• De partner die blijft dient een aanvraag in bij de bank, vaak via een hypotheekadviseur.
• De bank toetst of de blijvende partner de hypotheek alleen kan dragen. Dit is de bottleneck in veel scheidingen.
• Voldoet de aanvraag, dan tekent de bank een akte van ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid. Geen oversluiten, geen nieuwe hypotheek, wel een formele wijziging.
• Voldoet de aanvraag niet, dan zijn er nog opties (zie de NHG-woonbehoudregeling en de aandachtspunten hieronder).

Indicatieve kosten voor ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid: 200 tot 500 euro aan administratie-kosten van de bank, plus eventueel hypotheekadvies en notaris-kosten voor een akte van verdeling.

Toetsing nieuwe lasten op enkel inkomen

Dit is meestal het lastigste onderdeel van een scheiding-hypotheek. De bank kijkt of jij de huidige maandlasten alleen kunt dragen op basis van jouw enkele inkomen. Drie dingen die spelen:

Een, jouw inkomen zonder partner.

Het inkomen dat eerst werd opgeteld bij dat van jouw partner staat nu alleen. Voor veel mensen betekent dat een knelpunt, vooral wanneer jouw inkomen een groot deel van het gezamenlijke vormde.

Twee, alimentatie meegerekend.

Partneralimentatie die jij ontvangt kan worden meegeteld als inkomen. Partneralimentatie die jij betaalt wordt afgetrokken. Dit kan jouw situatie in beide richtingen drukken.

Drie, kinderalimentatie en kinderopvang.

Worden vaak meegenomen in jouw vaste lasten en kunnen jouw beschikbaarheid voor hypotheek-lasten drukken.

Wanneer jouw enkele inkomen onvoldoende is voor de bestaande hypotheek, zijn er alsnog wegen. De NHG-woonbehoudregeling is daarvan de belangrijkste.

NHG-woonbehoudregeling

Voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bestaat een speciale regeling voor scheiding. De NHG kan onder voorwaarden ervoor zorgen dat een van jullie de woning kan behouden, ook al voldoet jouw inkomen niet aan de standaard-toetsing.

Hoe het werkt indicatief:

• De NHG kan onder bepaalde voorwaarden een aanvullende borgstelling verlenen, zodat de bank toch akkoord gaat met het overnemen van de hypotheek door een partner.
• Voorwaarden: NHG-hypotheek, lasten zijn gelijk of lager dan voor de scheiding, je kunt jouw maandlasten dragen op basis van jouw werkelijke financiele situatie.
• De regeling is bedoeld om gedwongen verkoop te voorkomen, vooral wanneer kinderen in de woning blijven wonen.

Belangrijk: deze regeling is geen automatisme. Hij moet aangevraagd worden via jouw bank, en de NHG-organisatie toetst de aanvraag. Of hij in jullie geval van toepassing kan zijn, is iets wat een hypotheekadviseur met NHG-kennis kan uitzoeken.

Uitkoopsom, hoe dat werkt

Wanneer een van jullie de ander uitkoopt, moet er een bedrag op tafel komen. Veel mensen beginnen bij de vuistregel: woningwaarde min hypotheekschuld, gedeeld door twee.

Die vuistregel gaat vaak niet op. Hij veronderstelt een gelijke verdeling, en juist dat is wat per situatie verschilt. Wat de verdeling beïnvloedt:

• Huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract met afspraken over verdeling.
• Inbreng van eigen geld bij de aankoop, wanneer een van jullie meer heeft ingelegd.
• Verbouwingen tijdens de relatie, betaald door een van jullie.
• De eigen-woning-reserve, fiscaal.
• De bijleenregeling.

Elk van die punten kan de uitkomst substantieel verschuiven, in beide richtingen. De vuistregel is dus een startpunt voor het gesprek, geen bedrag waar iemand recht op heeft. Wie de berekening definitief maakt, is de notaris of de mediator.

Een illustratie zonder juridische geldigheid, alleen om de rekenrichting te laten zien:

• Verkoopwaarde woning: 450.000 euro.
• Openstaande hypotheekschuld: 280.000 euro.
• Waardeopbouw die te verdelen valt: 170.000 euro.
• Bij een gelijke verdeling: 85.000 euro.

Dit is de som van de vuistregel, niet van jullie situatie. Bij huwelijkse voorwaarden, ongelijke inbreng of een eigen-woning-reserve valt het bedrag anders uit, en soms fors.

Overwaarde inzetten voor uitkoop

De uitkoopsom moet ergens vandaan komen. De blijvende partner heeft hier vaak twee opties:

Een, spaargeld of eigen middelen.

Wanneer dat beschikbaar is, het meest directe. Geen extra schuld, geen renteverhoging.

Twee, hypotheek verhogen met de uitkoopsom.

De blijvende partner sluit een hogere hypotheek af om de uitkoopsom te financieren. Dit kan onder voorwaarden van de bank. Het betekent hogere maandlasten en een hogere Loan-to-Value (LTV), de verhouding tussen jouw hypotheekschuld en de woningwaarde. Een hogere LTV kan een hogere rente-opslag opleveren, zie Loan-to-Value uitgelegd voor de uitleg.

De fiscale behandeling van een uitkoop-financiering is complex. Of de aanvullende lening als eigenwoning-schuld in box 1 wordt aangemerkt en of de rente aftrekbaar is, hangt samen met de bijleenregeling, het verschil tussen verwervings- en onderhoudsschuld, het overgangsrecht 2013 en de eigen-woning-reserve van de vertrekkende partner. Wat dit in jouw situatie betekent, kan een fiscaal adviseur of de Belastingdienst voor je toetsen.

Tijdsdruk en veelvoorkomende valkuilen

Een van de grootste valkuilen in een scheiding-hypotheek is tijdsdruk. Wanneer alles snel rond moet zijn, kunnen keuzes worden gemaakt die op de korte termijn werken maar op de lange termijn anders uitpakken.

Notarissen en mediators wijzen vaak op drie veelvoorkomende valkuilen bij snel afgesloten scheiding-hypotheken:

• Een woningwaarde-schatting die niet door een onafhankelijke taxateur is bepaald.
• Een uitkoopsom-berekening zonder fiscale en juridische toets, met name rond de eigen-woning-reserve.
• Een gedwongen verlenging bij de eigen bank, in plaats van een vergelijking bij meerdere banken.

Een goede notaris, mediator of hypotheekadviseur kan in jullie situatie toelichten welke risico's spelen.

Wie helpt jullie bij dit proces

Een goede begeleiding bestaat vaak uit meerdere mensen, ieder met hun eigen rol:

• Mediator of advocaat-scheidingsmakelaar: voor de algemene afspraken over verdeling, alimentatie, kinderregeling.
• Notaris: voor de akte van verdeling, schenkingen, en de juridische vastlegging van de uitkoopsom.
• Onafhankelijke hypotheekadviseur: voor het onderzoeken van de mogelijkheid om de hypotheek over te nemen, NHG-woonbehoudregeling, herfinanciering.
• Fiscaal adviseur: wanneer er fiscale complexiteit speelt rond eigen-woning-reserve, schenking of partneralimentatie.

Welke van de vier in jullie geval aan tafel zitten, verschilt. De akte van verdeling loopt hoe dan ook via een notaris; die stap is niet te omzeilen.

Wat jullie situatie bepaalt

Vijf dingen vormen samen het beeld waarop de hypotheek-kant van een scheiding rust. Ze staan hier zodat je weet waar het over gaat:

• De waarde van de woning. De WOZ-waarde is daarvoor geen maatstaf: die kijkt naar een peildatum in het verleden en wijkt in een bewegende markt af van wat de woning nu doet. Voor een verdeling wordt daarom doorgaans een taxatie gebruikt.
• De openstaande hypotheekschuld. Die staat op je laatste jaaroverzicht, en je bank kan de actuele stand geven.
• Jullie onderlinge afspraken. Huwelijkse voorwaarden, een samenlevingscontract, ongelijke inbreng. Dit bepaalt de verdeling, niet de vuistregel.
• Het enkele inkomen van wie wil blijven. Dat is de toets waar het in de praktijk op vastloopt of doorkomt.
• Of er NHG op de hypotheek zit. Zo ja, dan bestaat de woonbehoudregeling als mogelijkheid.

Die vijf vormen het beeld. Wat er vervolgens gebeurt, loopt via de notaris, de mediator en een vergunde adviseur, ieder met hun eigen rol.

Veelgestelde vragen

Mijn ex woont in de woning maar betaalt de hypotheek niet, wat nu?

Zolang jij hoofdelijk aansprakelijk bent, kan de bank jou voor de hele schuld aanspreken, ook al woon je er niet. Een betalingsachterstand komt bovendien op beider naam in het BKR terecht. Wat er feitelijk gebeurt en welke termijnen daarbij horen, kan je bank je vertellen. Dit is het type situatie waarin een hypotheekadviseur of advocaat naast je meekijkt.

Kan ik tijdens een scheiding mijn hypotheek oversluiten naar een andere bank?

Oversluiten naar een andere bank tijdens een scheiding is technisch mogelijk, maar wordt door adviseurs vaak na de verdeling en het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid geplaatst, omdat het toetsen op een nieuwe situatie pas dan goed kan. Zie wanneer oversluiten voor oversluiten in andere situaties.

Wat als de bank het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid niet verleent?

Dan kan de blijvende partner de hypotheek volgens de toets niet alleen dragen, en blijven er twee wegen over: de NHG-woonbehoudregeling, wanneer die van toepassing is, of scenario twee, samen verkopen. Een afwijzing bij de ene bank is bovendien niet altijd het einde: het acceptatiebeleid verschilt, en na de verdeling ziet de toets er soms anders uit.

Tellen onze gezamenlijke spaargelden mee bij de berekening?

Ja, gezamenlijke spaargelden vallen meestal onder de gemeenschap van goederen of jullie samenlevings-afspraken. Voor de hypotheek-aanvraag kunnen ze als eigen geld worden ingebracht door de blijvende partner.

Wat als wij allebei willen blijven?

Praktisch lastig wanneer jullie niet meer samen kunnen wonen. Soms wordt afgesproken dat een van jullie eerst blijft (vaak met de kinderen), en dat de woning later alsnog wordt verkocht. Dit moet schriftelijk worden vastgelegd in de scheiding-afspraken.

Tot slot

Een scheiding-hypotheek is geen kwestie van snel een knoop doorhakken. Er komt fiscaal, juridisch en financieel het een en ander bij elkaar, en dat kost tijd. Wij hopen dat dit artikel jullie een eerste, helder overzicht heeft gegeven van wat er speelt. Wat er in jullie geval uitkomt, is werk voor de mensen die het mogen beoordelen: een notaris, een mediator, een vergunde adviseur.

Wil je weten hoe jouw Loan-to-Value de rente-opslag beinvloedt na een uitkoop, zie Loan-to-Value uitgelegd. Wil je weten of oversluiten een latere optie is, zie wanneer oversluiten. Wil je weten wat jij maximaal kunt lenen op basis van jouw inkomen alleen, zie wat kun je lenen.

Houd grip.

VanBommel

Bronnen geraadpleegd: [hulp van NHG als je relatie eindigt](https://www.nhg.nl/hulp-van-nhg/hulp-als-je-relatie-eindigt/) en [hoe het NHG-vangnet bij scheiding werkt](https://nhg.nl/faq/scheiden/hoe-werkt-het-nhg-vangnet-bij-scheiding/); de fiscale regels rond de eigenwoningreserve via de Belastingdienst. Peildatum augustus 2026. Dit artikel is informatie en geen advies in de zin van de Wft. De cijfers zijn indicatief en kunnen tussentijds wijzigen. Voor een afweging die bij jouw situatie past, raadpleeg een onafhankelijke, vergunde hypotheekadviseur, notaris of mediator die ervaring heeft met scheiding-situaties, of, voor fiscale vragen, de Belastingdienst of een fiscaal adviseur.