Wat betaal je de gemeente voor je huis? OZB en woonlasten uitgelegd

Dit artikel is informatie, geen advies in de zin van de Wft.

In het kort

• Je OZB is je WOZ-waarde maal het tarief van je gemeente. Elke gemeente kiest dat tarief zelf.
• Een hogere WOZ betekent niet vanzelf meer OZB. Stijgen alle waarden, dan kan het tarief omlaag.
• Een eigenaar betaalt gemiddeld € 1.095 per jaar aan de gemeente. Dat is 4,3 procent meer dan in 2025, en per gemeente loopt het uiteen van € 669 tot € 2.279.
• Wat je volgend jaar betaalt, ligt in december vast. In februari of maart krijg je de aanslag, samen met je nieuwe WOZ-beschikking.
• Bezwaar maak je tegen je WOZ-waarde, niet tegen het tarief. Die ene waarde telt op meer plekken mee dan alleen de OZB.

Je WOZ maal het tarief

Als eigenaar betaal je de gemeente meestal drie dingen: de onroerendezaakbelasting (OZB), de rioolheffing en de afvalstoffenheffing. Alleen de OZB hangt direct aan de waarde van je huis. Rioolheffing en afvalstoffenheffing zijn in veel gemeenten een vast bedrag, of hangen af van je huishouden.

De som voor de OZB is eenvoudig: je WOZ-waarde maal het OZB-tarief van je gemeente. Het tarief is een percentage. Een voorbeeld met ronde getallen: bij een WOZ-waarde van € 400.000 en een tarief van 0,08 procent betaal je € 320 OZB per jaar. Wie die twee kent, weet wat er op de aanslag komt, en kan nieuws over stijgende lasten op zijn eigen huis betrekken.

Ook het waterschap rekent met je WOZ-waarde, bij de watersysteemheffing voor gebouwen. Die aanslag komt apart.

Hogere WOZ, niet vanzelf meer OZB

Veel gemeenten rekenen met een bedrag dat ze in totaal willen ophalen. Stijgen alle WOZ-waarden, dan kan het tarief omlaag. Wat voor jou telt, is hoe jouw WOZ zich verhoudt tot die van anderen in je gemeente, en welk tarief de gemeente vaststelt.

Dezelfde WOZ speelt ook op andere plekken. Hij bepaalt je eigenwoningforfait, en hij kan meetellen voor de verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je huis. Daarover gaat WOZ-waarde en je hypotheek.

Gemiddeld € 1.095 per jaar

Volgens de Atlas van de lokale lasten van COELO (2026) betaalt een eigenaar met een huishouden van twee of meer personen in 2026 gemiddeld € 1.095 per jaar aan de gemeente. Dat is 4,3 procent meer dan in 2025, ongeveer € 45. Het bedrag is opgebouwd uit € 470 OZB, € 245 rioolheffing en € 381 afvalstoffenheffing. COELO rekent daarbij met een gemiddelde WOZ-waarde van € 555.000.

Over een langere periode gaat het harder: van 2022 tot en met 2026 stegen de woonlasten van eigenaren met gemiddeld 5,0 procent per jaar, samen € 194 (COELO, 14 maart 2026).

Ook landelijk gaan de bedragen omhoog. Het CBS meldde op 5 februari 2026 dat gemeenten voor dit jaar € 15,3 miljard aan heffingen begroten, 6,5 procent meer dan in 2025. De OZB op woningen brengt daarvan € 3,2 miljard op.

Van € 669 tot € 2.279

De gemeente waar je woont, maakt veel uit. In 2026 is Rijssen-Holten volgens COELO het goedkoopst voor eigenaren, met € 669 per jaar. Bloemendaal is het duurst, met € 2.279. Dat komt door twee dingen: elke gemeente kiest haar eigen tarieven, en de WOZ-waarden verschillen per gemeente. Ook de manier waarop riool en afval worden berekend, verschilt.

In december ligt het vast

• Oktober en november: gemeenten maken hun begroting voor volgend jaar. Daarin staat vaak al een voorstel voor de OZB. Het is dan nog een voorstel.
• December: de gemeenteraad stelt de tarieven vast, in de belastingverordeningen.
• Februari en maart: je krijgt de aanslag, samen met je nieuwe WOZ-beschikking. Vanaf dan heb je zes weken om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Hoe dat werkt, lees je bij de Waarderingskamer.

Lees je in het nieuws dat de OZB in een gemeente met een flink percentage stijgt? Kijk dan of het om een voorstel uit de begroting gaat of om een vastgesteld tarief. En bedenk dat een hoger tarief iets anders is dan wat jij meer gaat betalen: dat hangt ook af van je eigen WOZ.

Tegen je WOZ, niet het tarief

Het tarief kiest de gemeenteraad. Daar ga je niet met een bezwaarschrift tegenin; wie daar iets van vindt, kan terecht bij de raad, bijvoorbeeld als de begroting besproken wordt. Bezwaar maak je tegen je WOZ-waarde: de waarde die de gemeente voor jouw huis vaststelt.

Die ene waarde gebruiken alle organisaties, zegt de Rijksoverheid. Hij telt mee voor:

• de gemeente: de OZB, en soms de rioolheffing;
• het waterschap: de watersysteemheffing;
• de Belastingdienst: het eigenwoningforfait, en bijvoorbeeld de erf- en schenkbelasting;
• soms je hypotheek: een deel van de geldverstrekkers accepteert de WOZ als bewijs van de waarde van je huis, bijvoorbeeld als je vraagt om een lagere risico-opslag.

Wat scheelt een andere WOZ voor jou? Een rekenvoorbeeld per € 10.000 WOZ, met de getallen van 2026:

• OZB: bij een tarief van 0,08 procent ongeveer € 8 per jaar;
• eigenwoningforfait: 0,35 procent van € 10.000 is € 35 bij je inkomen; trek je hypotheekrente af, dan is dat tegen 37,56 procent ongeveer € 13 belasting per jaar;
• het waterschap: een klein bedrag erbij, afhankelijk van je waterschap.

Samen gaat het dus om ongeveer € 20 tot € 25 per jaar per € 10.000. Een lagere WOZ scheelt belasting. Een hogere WOZ kan juist meetellen als je bank hem gebruikt voor je risico-opslag. Welke kant voor jou zwaarder weegt, hangt af van je eigen cijfers. Hoe bezwaar werkt, lees je in WOZ-waarde en je hypotheek en bij de Waarderingskamer.

[PAS PLAATSEN ALS LIVE] In je overzicht zie je wat jouw WOZ en het tarief van jouw gemeente samen betekenen: je OZB in euro's, met het jaar en de bron erbij.

Veelgestelde vragen

Betaal ik als huurder ook OZB?

Nee, de OZB voor woningen betaalt alleen de eigenaar. De rioolheffing en de afvalstoffenheffing kunnen wel op de aanslag van een huurder staan; dat verschilt per gemeente.

Waar vind ik het OZB-tarief van mijn gemeente?

Op je aanslag, in de belastingverordening van je gemeente (op lokaleregelgeving.overheid.nl), en in de Atlas van de lokale lasten van COELO, die de tarieven van alle gemeenten op een rij zet.

Mijn WOZ is gestegen. Gaat mijn OZB dan ook omhoog?

Niet per se. Dat hangt af van hoe jouw WOZ steeg ten opzichte van andere woningen in je gemeente, en van het tarief dat de gemeente vaststelt.

Houd grip.

Van Bommel

Bronnen: COELO, Atlas van de lokale lasten 2026 (woonlasten van eigenaren, gemiddelde WOZ, verschillen per gemeente); COELO, persbericht ontwikkeling woonlasten 2022-2026 (14 maart 2026); CBS, Gemeenten begroten 15,3 miljard euro aan heffingsopbrengsten (5 februari 2026); de Waarderingskamer over bezwaar tegen de WOZ en over het gebruik van de WOZ-waarde; de Rijksoverheid over waarvoor de WOZ-waarde wordt gebruikt (gewijzigd 26 augustus 2026); eigenwoningforfait 0,35 procent en aftrektarief 37,56 procent voor 2026 (Belastingdienst). Gelezen op 11 oktober 2026.